2021年房地產二十大發展趨勢(三)

─廠辦與商辦順銷，土地交易創新高
─上市櫃建商與保險業都積極購置不動產

莊孟翰

近年台商大量回流，導致廠辦與商辦銷售順暢，建商土地交易屢創新高，連帶保險業也積極購置房地產，並且工業型地產也轉趨熱絡，請問莊教授，怎麼看未來台灣房地產發展趨勢？

自從台商回流所引發排隊買房，房地價格節節攀升以來，本期再繼續為讀者分析廠辦、商辦、土地交易、工業型地產以及保險業積極購置房地產概況，以供參考。

八、台商回流，廠辦與商辦銷售順暢
    ─經濟部積極推動機場捷運沿線廠房立體化

斥資 1200 億元的機場捷運在二○一七年三月二日正式營運之後，對居住桃園、林口及中壢往返台北的交通更為便捷，不僅大台北生活圈益趨成熟，搭乘機場捷運通勤上下班的民眾也愈來愈多；此一發展趨勢亦可由桃園市總人口由二○一一年 201.33 萬人驟增至二○二○年 226.88 萬人見其梗概。

此外，針對台商回流五缺問題，經濟部也積極推動機場捷運沿線工業廠房立體化政策，有些經由都市更新並適度給于容積獎勵，以加速沿線工業用地開發，筆者曾親自走訪拍攝沿線許多鐵皮屋照片，相信沿線廠房立體化之後，必然會帶來極為可觀的經濟效益。

其次，在推動廠房立體化過程，亦可經由容積獎勵回饋機制，不論是建物面積或現金回饋，同樣可以有效支援社會住宅之推動。

針對台商回流所衍生商用不動產議題，根據戴德梁行發布資訊，二○二○年第四季台北市Ａ級辦公大樓空置率為 4.5%，較上季微降 0.1 個百分點，其因在於缺少辦公空間出租；其次，二○二○年出租整體僅約 6,200 坪，係自二○○九年後首度未達萬坪，由此可見近年辦公空間供應量不足，導致租金與售價居高不下。

至於台北市各區租金水準雖維持平穩狀態，全市平均租金為每月每坪新台幣 2,600 元，並且以信義區每月每坪新台幣 3,190 元為最高。至於二○二一年，台北市Ａ級辦公市場預計將有 38,500 坪新供給量釋出，其中又以遠雄大巨蛋商辦大樓量體最大，其餘多係企業總部自用或金融集團自用，因此，在可供出租新供給量仍然不足情況下，整體市場出租方仍處於相對有利位置，影響所及，未來租金與售價仍將維持高檔。

值得關注的是，二○二○年幾乎都是國內資金購置，並且自用型及投資型占比為 53.7% 與 46.3%。其次，自用型大都係科技製造業的自用廠辦大樓及廠房，至於投資型則是金融壽險業。至於購置超過百億的城市分別為台北市、桃園市、台南市及新北市，幾乎囊括總交易的 88%。

建商搶購，土地交易創新高至 2,805 億元
─建商高達 1,573 億元，其次為金融保險業亦達 729 億元

根據高力國際統計，二○二○年全國土地交易總額高達 2,805 億元 (詳請參閱附圖)，再創歷史新高，主要原因在於產業積極擴廠，連帶一般企業與金融保險業也爭相購置土地，根據高力國際統計，二○二○年大量購買土地除建商的 1,573 億元之外，金融保險業亦高達 729 億元。

二○二○年土地成交易仍以台北市的 1,021 億元最高，主要係壽險業斥資高達 1,161 億元，不但是二○一九年的 2.5 倍，更僅次於二○一二年的 1,169 億元，為近八年新高；其次為台中市 498 億元，多係建商超前部署，其中尤以興富發斥資 160 億元購置七期土地最受矚目。

至於未來二、三年，由於台商仍積極擴廠，加以大環境與經濟面普遍看好，因此，土地交易價量仍應持續看好，並且廠辦與商辦依舊暢銷，主要原因在於供給量偏低，加以不少投資者將不動產是為資金避風港所致。惟仍應格外留意的是，距離產業園區較遠，生活機能欠佳或交通不夠便捷區域建案，就應慎防超額供給之賣壓。

上市櫃建商土地交易再創新高
─台中市土地交易最熱絡

根據信義全球資產統計，二○二○年上市櫃建商在六都前三季購置土地金額高達 835 億元，全年有可能超過千億元，最受矚目者為台中市交易金額超過台北市。

台北市二○二○年前三季累計上市櫃建商土地交易 228 億元，新北市則是 136 億元，受限於土地取得不易，雙北的土地成交金額低於台中市的 287 億元，值得注意的是，台北建商包括遠雄建設、冠德建設與長虹建設，也都積極布局台中。

工業型地產轉趨熱絡
─台南市 192 億元居冠，第二、三名新北市 165 億元，桃園市 164 億元

由於全球外貿轉單以及台商積極擴廠，加以外資對台灣科技業加碼投資，全國土地交易持續熱絡，連帶「工業型地產」未來幾年都將逐漸呈現交易熱絡景況。

二○二○年土地交易量暴增，除建商大量儲備土地，工業型地產交易也相當活絡，光是台積電便在南科斥資百億元購置廠房，同時在竹科寶山、竹南基地也都有布局計畫。

二○二○年土地交易熱絡，主要受惠於台商回流以及國內企業積極擴廠，加上產業鏈重組，國際科技業大廠紛紛加碼投資台灣，造成產業園區與周邊土地及廠房需求增溫，尤其是竹科、中科與南科等幾個主要產業聚落，周邊工業土地更是炙手可熱。

另外，由於竹科園區腹地開發率相當高，導致廠商必須向外發展，包括竹南、銅鑼、龍潭等鄉鎮都是新興開發區域，連帶房地價格也同步逐漸向上攀升。

二○二○全年交易金額三億元以上的大型商用不動產成交金額已達 1293 億元，是二○○八年交易谷底以來的第三高，僅次於去年的 1481 億跟二○一一年的 1298 億元。

至於最近前十大金額的工業區交易，中南部占六個，台南市交易高達 192 億元排名第一，其次為新北市 165 億元與桃園市地 164 億元。

保險業也積極購置不動產
─兼顧資產增值與資金運用效率

另外，根據第一太平戴維斯彙整資料顯示，近年除建商大量購置土地之外，二○二○年另一大交易量則是保險業，包括南山人壽、富邦人壽、全球人壽與國泰人壽都積極購置各類型具有收益性標的，以期資產增值兼以有效提升資金運用效率。

其他商用不動產交易也相當熱絡
─商用不動產交易金額愈來愈高

此外，根據房仲業者統計，二○一九年最大一宗由中石化旗下鼎越開發以 372 億元標購的京華城，其次為台塑集團以 187 億元買進北市內湖「台北企業總部園區」三棟廠辦︰第三則是樂富一號與德國最大退休基金 (BVK) 共同以 135 億元購置台茂購物中心。

至於二○二○年則是於板信劉家二○二○年一月，以興輝建設名義斥資 51 億元，購置中和好市多建物與土地；另外，國泰人壽於同年十月以 46.8 億元購買桃園廣豐新天地商場；皇翔建設也於十二月底，以董事長廖年吉家族斥資 130 億元購買北市敦南 SOGO 整棟建物，以上兩年合計就已超過 900 億元，由此一數據顯示，未來台灣商用不動產已逐漸朝高房地價格發展，即使價格有所下跌，幅度應相當有限。

由以上資料之彙整分析，很明顯的出現台商回流所導致全國房地價格普遍上漲情況，雖然政府一再宣示打炒房政策，惟在錢多利率低，加以閒置資金缺乏投資標的，不論是建商、保險業、一般企業或高資產投資者，莫不爭相將不動產視為資金避風港，因此，未來在兼顧台商大量資金回流擴廠並兼顧就業機會情況下，究應如何重新擬定房地產相關政策，亦是相當值得關注之一大議題！

來源：《理財周刊》1066 期
更多精彩內容請至 《理財周刊》