〈房產〉企業砸逾600億元「訂製」總部 整棟預售連2年破百億元

瑞普萊坊總經理劉美華。(鉅亨網記者張欽發攝)
瑞普萊坊總經理劉美華。(鉅亨網記者張欽發攝)

為對抗高租金,加上整合企業資源、提升品牌門面等內部需求,帶動企業吹起投資、興建總部的風潮。根據商仲業者統計,2018、2019 年各大集團共砸 618 億元,購置企業總部大樓,若加上部分個案的建築成本,則總資金規模上看 1000 億元。且今年整棟預售的總部辦公室交易額共 120 億元,為連 2 年突破百億元。

瑞普萊坊總經理劉美華今 (23) 日表示,為確保有效管理辦公室空間租用成本,企業紛紛改以「以買代租」策略,甚至揮軍地上權、預售屋市場,用長租、期貨產品,不但能避險,更能進一步厚植資產潛力。

而第一太平戴維斯總經理黃瑞楠則指出,商辦市場需求火熱狀況,2-3 年內不會退燒,市場的強勁需求,等於是需求方將原應在現貨市場的交易,轉移至開發階段的未來商辦市場,交易型態宛如期貨,瞄準 2-3 年後才能完成的辦公空間開發案,約 3000-5000 坪的空間需求。

劉美華說明,台北市辦公室租金連年增長,今年漲幅 2.2%,累計 5 年漲幅更高達 1 成,加上空置率下降至 5.5%,且未來 3 年缺乏新增供給,使房東續漲租金態度明確,房客也因此起心動念,轉租為買。

根據瑞普萊坊市場研究部統計,截止今年 12 月 23 日,商辦市場共成交 277 億元,較 2018 年增 23%,其中,整棟預售的總部辦公室交易 120 億元,更佔整體商辦 43%,連辦公室都走起「高級訂製風」。

劉美華進一步說明,今年最大的 2 筆企業總部交易,都是預售的企業總部,聯強 (2347-TW) 集團以 63.6 億元購買世界明珠大樓 H 棟,拆算單價為每坪 100 萬,刷新了南港歷史記錄;無獨有偶,國票金 (2889-TW) 也以 56.7 億元,向華固 (2548-TW) 購置大直亞太置地廣場,每坪單價超過 85 萬元。兩案總價、單價規模都打破區域行情。

劉美華解釋,建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口,打破過去先建後售或是分戶招租的模式,改以「整棟預售」的顧問式銷售策略,掌握商機。對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力,並降低二次施工產生的成本。

另一方面,對買方而言,購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。首先,財務面可免除未來備漲租、搬遷的不確定性,還能增益資產實力,甚至有機會透過出租剩餘閒置空間,創造額外收入;管理面則易於整合企業資源、組織調度、內部溝通;企業形象則無論是對內部人員招募或對外業務接洽,都能創造出不凡的格局與友善的環境。

國票金向華固以 56.7 億元購置大直亞太置地廣場,每坪單價也超過 85 萬元。(鉅亨網記者張欽發攝)
國票金向華固以 56.7 億元購置大直亞太置地廣場,每坪單價也超過 85 萬元。(鉅亨網記者張欽發攝)

劉美華分析,以產業需求來看,服務業的企業總部量體規劃至少要 6000 坪,土地面積則以 800-1000 坪為主;製造業的企業總部量體規劃則至少 8000 坪以上,土地面積則要 1500-2000 坪左右。

另外,從區位來看,服務業的企業總部一定要在市中心、軌道運輸或臨主要幹道,周邊產業機能完善的商圈;製造業總部則多選擇在工業區附近或者市中心的外圍,以產業聚落及未來發展潛力為評估重點。

劉美華補充,由於市中心土地稀少且昂貴,難以找到大面積的基地,選擇商業區高容積的土地,或者將舊有商辦大樓進行危老或都更,取得更多容積獎勵,甚至把容積移轉做為購地的必要策略,以到達總量體需求,也是評估、投資的趨勢。且未來辦公室市場將不是買了就蓋、蓋了就賣的賣方市場,因此前期市場調查、產品定位、物管規劃、預招商作業,都將決定案件的成敗。

 


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