日本地價復甦，東京奧運後不動産市場前景看好

日本的令和元年，日本各地方政府對全國約 21500 個地點做地價調查結果出爐, 根據日本國土交通省近日發布一項截至 2019 年 7 月 1 日為止的數據顯示, 日本基準地價連續 2 年上漲, 商業用地則連續 3 年上漲 , 而且地價復甦的趨勢已從三大城市圈 (東京、大阪、名古屋) 擴大到 4 個地方城市 (札幌、仙台、廣島、福岡), 這 4 個地方城市的商業用地價格上漲 10.3% , 住宅用地上漲 4.9% , 超過三大城市圈的住宅用地的漲幅, 且商業用地自平成 3 年以來, 為時隔 28 年的首度上漲, 乃致全國地價都有擴散的趨勢。

除了基準地價調查是每年 7 月 1 日統計於 9 月公布之外, 日本國土交通省每年 3 月還會公布 1 月 1 日的公示地價調查 (標準地每平方公尺之正常價格), 公示地價現在已成為一般土地交易價格指標, 是判斷土地合理價格之客觀準則, 而基準地價則是對公示地價進行適當之補充修正。

探究基準地價上漲的原因還是受益於觀光客大幅成長, 在訪日遊客激增的刺激及日本的超低利率時代來臨的誘因下, 也帶動法人機構的投資, 日本全國商業用地價格整體上漲了 1.7%, 而交通便利性等條件好的住宅需求持續暢旺, 辦公室市場的活躍, 還有因外國遊客增加帶動零售店面、飯店等需求, 建商搶建地蓋旅館 更活絡了商用不動產,

另一方面，無法受惠於訪日遊客的地區、缺乏再開發項目的地區等狀況仍然低迷，地方城市整體的地價下跌 0.3%，依然處於下跌區間。按照具體都道府縣來看，25 個縣的住宅用地和商業用地均出現價格下跌。鳥取、島根、山梨等 9 個縣的縣政府所在城市的商業用地價格持續下跌。人口減少、加上無法吸引訪日遊客等，使得地方城市不動產持續低迷，整體而言都會及地方兩極化更加明顯。

本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示, 整體而言日本房市正處於上升階段，特別是主要都市因為用地取得越來越困難, 所以只要有再開發題材及計畫的區域, 例如東京的涉谷、品川、日本橋等再開發題材豐富的區域，不管是商用不動產或住宅都非常的搶手，這些是蛋黃區中的蛋黃, 不動產投資 Location、Location、Location 是不變的道理。

林彦宏指出，雖然這兩三年來台灣和大陸的投資人趨向穩定，而來自港澳的投資人大幅增加，尤其受惠於日本政府放寬歸化及優秀人才簽證，日本當地銀行也提供這部分的人自用優惠住宅貸款，帶來旅日的華人購買自用住宅或者投資收益性不動產的需求。最近本葉國際資產管理株式会社和三菱地所 Residence 在東京合辦的不動産說明會，出乎意料的踴躍，更說明了此一現象.

 林彥宏提醒投資者還是以東京都心區域為首選, 因為大都會區地狹人稠, 租金高且穩定是不變的道理, 漲幅也比較多, 雖然地方城市短期看來漲幅是不錯, 但投資畢竟是要轉手後找到它的出口才是投資重點, 因為地方城市接手的交易量低, 建議投資人在投資前要三思多多比較。