〈分析〉LPR新制:房貸利率下限上修 銀行業影響小

LPR新制:房貸利率下限上修 銀行業影響小(圖片:AFP)
LPR新制:房貸利率下限上修 銀行業影響小(圖片:AFP)

中國人行針對房貸利率做出新規定,未來房貸利率將緊盯 LPR,嚴格控制房貸利率下限。

中國人行要求未來首購房貸利率不得低於同期限 LPR 下限,而第二套房的房貸利率不能低於 LPR+60BP,這意指除非中國人行再推出新期限的 LPR,否則房貸利率未來將以 5 年期 LPR 為基準。

此外,中國各地方政可以根據自身房市發展情況訂定房貸利率下限,再由銀行業以自身營運需要及客戶信用評等訂出加碼 BP 幅度,但原則就是要在現行定出的 LPR 之上。

房貸利率可以重新定價,但周期最短為一年,一年後重新訂價基準以最近一個月公告的 LPR 計算。

由於,LPR 新制度目的在降中國整體的社會融資成本,但原意並不是針對房市而來,而是針對企業,特別是製造業與小微企業。因此中國人行追加公布房貸新政策,主要是淡化一旦改採 LPR 新政將有利於房市的預期。

而中國人行這預防式房貸利率的管控,再加上房貸融資緊縮,反而房貸利率可能較原本略為提升。

房貸利率變化

截至 7 月底,現行 5 年期以上貸款基準利率為 4.9%,首購最低房貸利率為基準利的 0.9 倍,即 4.41%。而中國首購平均房貸利率為 5.44%,約超出基準利率 11%。第二套房一般不能低於基準利率的 1.1 倍,即 5.39%,目前第二套房平均貸款利率則是 5.76%,較基準高出 18%。

(資料來源: wind)
(資料來源: wind)

將實施的新房貸政策 5 年期 LPR 為 4.85%,第二套房不能低於同期限 LRP+60 BP,則為 5.45%。因此對照來看,新房貸的計算方式,使得房貸利率下限略為提升,但仍遠低於目前房貸利率水準,因此整體來看影響並不大。

中國人行預估,依照目前房貸情況來看,新制度下首購房貸利率應會落在 LPR+40~70 BP 左右,至於第二套房則是約 + 90 BP,但實際情況還是要看各地發展而定。

(資料來源: wind)7 月中國各地首購房貸利率與新下限比較
(資料來源: wind)7 月中國各地首購房貸利率與新下限比較
 (資料來源: wind)7 月中國各地第二套房貸利率與新下限比較
(資料來源: wind)7 月中國各地第二套房貸利率與新下限比較

值得留意的是,原房貸利率是根據基準利率再定出折扣,理論上房貸利率較基準利率可高可低。但新政策已經明文規定只定下限,而沒有上限。因此跟原本制度相比,限制房貸利率下滑幅度。

至於實際房貸利率水準為何,則是依照中國各地方政府因應自身房市情況,做出不同加碼幅度的調整。

銀行業影響有限

房貸利率新政策規定目前即有的房貸利率不會改變,而正在進行的新增房貸會進行微調。

截至 6 月份,中國金融機構個人房貸餘額約人民幣 28 兆元,占總貸款餘額約 19%,這部份由於是即有房貸,因此利率不受影響。

而今年第一季,個人新增房貸占新增人民幣貸款比重在 20%~28% 之間,意味著在實施新政策後只有 1/4 的增量貸款會面臨利率的調整。所以從整體貸款結構分析,房貸利率變動對於銀行業影響有限。

(資料來源: wind)
(資料來源: wind)

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