〈分析〉經濟衰退將打擊房市？分析師：供需關係才會

本週以來，一連串的負面新聞，加劇了人們對經濟衰退的擔憂，這種情況下對美國房產可能的影響，也成為爭論的焦點。

實際上，經過 10 年的經濟擴張之後，人們似乎普遍預期將出現調整，購房者已經開始顯得緊張。Realtor.com 上個月公布的調查發現，消費者信心較過去 1 年下降 4.4%，反映出對潛在的經濟衰退與未來經濟成長的擔憂。

據《Curbed》報導指出，就業市場或其他經濟部門轉壞，可能打擊房產市場，但僅僅經濟衰退的影響卻不一定。ATTOM Data Solutions 的數據也顯示，在過去 5 次經濟衰退中，只有兩次出現房價下跌，即 1990 年和 2008 年。1990 年時，房價跌了不到 1%，另外 3 次經濟衰退，房價不漲反跌。

房市基本面依然強勁

Realtor.com 經濟研究主管 Javier Vivas 指出，殖利率曲線倒掛是個可靠的信號，說明經濟衰退即將到來，但對房地產市場來說，不太可能遇到與前次經濟衰退一樣的麻煩。

Vivas 表示，由於對前次經濟衰退印象過於深刻，可能讓人們猜測這對住房市場的影響，會和上次一樣。但這只是心理作用，除非基本面疲軟，否則房市的經濟衰退期間往往表現良好。會打擊房市的是供應過度，那是前次的問題，而自此之後，情況已經相反。

前次經濟衰退帶來金融危機，引爆的導火線正是次級房貸，從而造成風暴蔓延、更多貸款人違約，讓房市變成自由落體。但如今，抵押貸款嚴格得多，市場更為穩固。

Vivas 認為，較低的房貸利率反而有助於今夏的購屋者，是供需關係而非股市，會影響房屋銷售價格。

供應量低、需求量大的房市

經濟衰退對房市的打擊，在於它改變了房屋的供給或需求，進而影響房貸。但以當前低失業率的情況之下，特別是沿海都會區房產供不應求下，這種情況不容易出現。

Realtor.com 預測，全國庫存下降將帶給買家壓力，並可能導致「競價回歸、價格升高、更快的房屋銷售。」

根據全美房地產經紀人協會首席經濟學家 Lawrence Yun 的看法，在貿易戰升級之後，聯準會恐怕被迫降息，投資人對前景抱持懷疑，而從股市撤資。

他表示，在外在環境不確定性高的影響下，低利率不太可能提升商業投資，但房地產行業卻可能在利的抵押貸款利率中，獲得提振。

但另一方面，Yun 相信，僅僅是殖利率曲線倒掛，聯邦政府仍有足夠的時間，設法推動經濟前景，讓經濟重回正軌，使曲線遠離倒掛。