〈房產〉都更、危老改建利多頻傳 北市老屋成交價格價量同步走高

近期都更與危老政策利多頻傳，市區高土地持分與高地價老公寓，又見置產型買盤回籠，據統計，今年前 4 月台北市公寓與大樓交易，台北市大樓比起前 5 年同期平均，交易量增加 15%，公寓產品增加幅度則達 35%；30-39 年以上老屋價格更悄悄上揚，和 2016 年相比，平均每坪多 1 萬元。

信義房屋 (9940-TW) 統計發現，今年前 4 月台北市公寓成交量，也創近 6 年以來新高，除自用型老公寓仍受自住客歡迎，市中心「資產型」公寓，在政策發酵下，也吸引長期置產型買盤進駐。

交易價格方面，房仲業住商機構企劃研究室，依實價登錄資料統計 2016 年到今年的老屋房價，發現 30-39 年以上老屋價格悄悄上揚，和 2016 年相比，平均每坪多了 1 萬元。大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，除了市場回溫外，近期老屋也有不少話題，有助帶動買氣。

郎美囡指出，台北市屋齡 30 年以上老屋占 7 成，因為便宜、坪數實在，故本來就是交易大宗，預料明年 5 月危老重建額外 10% 獎勵落日前，申請爆量也將帶動買氣。

郎美囡指出，依據實價登錄資料，台北市屋齡 30 年以上房屋，再分成三個年齡區間，屋齡 30-40 年跟屋齡 40-50 年，房價都落在每坪 53-54 萬元上下，然而屋齡 50 年以上的老屋，平均房價超過 60 萬，2016 年及 2017 年更出現每坪 98.5 萬的高價；郎美囡指出，50 年以上的老屋會出現如此高單價，主要是可做店面的一樓交易拉高均價，50 年以上房屋多是 2 層樓、最高不超過 3 層樓的建築物，每戶土地持分較大。

六福旅遊集團 (2705-TW) 的六福客棧位於台北市，屋齡 47 年，以及馥敦飯店南京館，屋齡 41 年，分別申請危老重建計畫，獲通過並得到重建容積獎勵，這兩案共通點，都在屋齡已超過 40 年；不過，統計數字來看，到今年第 4 季，台北市房屋平均屋齡已達 33 年，其中超過 40 年以上的房屋將近 30 萬戶。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，危老重建必須取得 100% 土地及建築物所有權人同意，跟都更一樣，會遇到產權整合的問題，不過危老重建沒有最小基地面積限制，適合小規模的重建，因此，產權單純的房屋相對有利，若是產權複雜的房屋，整合困難度較高，想要伺機投資的民眾，最好還是審慎評估。