曼哈頓變身「鬼城」 這就是人類城市的未來？

紐約已經變了——從「夜夜無人入睡」的帝國城市變為了一座富得流油的「鬼城」。而這很可能就是人類城市未來最終的模樣。

日前，《紐約時報》引述地產公司 Douglas Elliman 的調查數據顯示，目前曼哈頓約有 20% 的零售商鋪處於空置狀態，而這一數字在 2016 年僅有 7%。

上述公司零售租賃主管 Faith Hope Consolo 直言，即使是過去零售商們爭破頭才能搶到的「黃金地段」麥迪遜大道，現在也不乏空空如也的「奇觀」。

顯然，在美國樓市風起雲湧之際，曼哈頓購物走廊的現狀卻恰好與之相反，紅火程度逐漸降溫。在機構報告之外，美國政府也給出了自己的官方數字——雖未過高，但空置率在五年內翻番仍是不爭的事實。

紐約市政廳去年 12 月公布的報告顯示，從 2012 年到 2017 年，曼哈頓整體空置率自 2.1% 翻倍，升至 4.2%。報告認為，這一現狀是由於實體零售商疲於應付日益激烈的線上零售競爭之際，房東還向他們收取高昂的租金。

除了空置率問題，《大西洋月刊》還看到，曼哈頓零售工人數量已經連續三年下降超過 1 萬人。自 2014 年以來，美國經濟出現強勁穩定增長，零售行業失去的工作崗位卻遠多於大衰退時期。

上述媒體指出，出現這一現象至少有三個相互關聯的原因。

首當其衝，與政府報告中所提及的原因相似——租金高企。商業不動產服務公司世邦魏理仕數據表明，2010 年至 2014 年間，曼哈頓最繁華的購物走廊租金飆升了 89%，但零售額卻僅增長了 32%。

這就意味著小型企業完全無法負擔商業租金。與此同時，時報廣場等租金最為昂貴的地段零售業空置率也屬全區最高，這顯然並非巧合。

其次，線上購物的增長加劇了房租飛漲的痛苦程度。在曼哈頓零售商鋪空置率上升之際，美國整體倉庫空置率卻降到了一個世紀以來的低點。

僑報紐約網上周報導稱，由於電商激增，全美倉庫和物流空間需求達到十八年來的最高水平。

儘管電商公司可以通過開設實體店來促進線上銷售，或許也有新的零售商願意入住空置的商鋪，但不可忽視的是，不少房東都不想為時下流行的「快閃店」提供短期租約——他們仍更傾向於和「有錢可燒」的土豪全國性品牌達成更豐厚、更長期的租約。

「快閃店」是一種在商業繁華區設置臨時店鋪，在較短時間內推廣品牌的商業模式，營運時間通常較短。近年來，快閃店已成為全球零售領域一個重要發展趨勢。

新零售時代已經到來，零售商鋪市場卻在漸漸失衡：增長最快的線上零售商正在嘗試短期租賃，但房東們卻仍在尋找「較為老式」的長期租戶。

由此，《大西洋月刊》忍不住發出慨嘆：今日的紐約預示着人類城市明日的未來——原本身為「大熔爐」的紐約在這場「房東等待遊戲（landlord waiting game）」之中漸漸失去了自己的特質，正在慢慢變成人口密度極高的美國郊區。

為了讓全國性連鎖企業支付高昂租金進駐，房東們寧願坐在空蕩的商鋪之中苦苦等待；過去的五年裡，地產空置率攀升，生活千篇一律，而曼哈頓的房價中位數仍保持在超過 1 百萬美元的水平。

上述媒體認為，中產家庭和新興企業很難在紐約城中找到立足點，現有企業回報率不斷上升的同時，暴發戶、奮鬥者和其他人的機會則越來越少。紐約的發展表明未來的城市僅僅是大規模商品化的一次實驗（an experiment in mass commodification）。以後無論去到哪裡，城市都將以統一的形態出現。