傳政府要出大招救市 首套房公積金貸首付降至兩成

在中央政府的“工具箱”里，哪種工具見效最快？恭喜你，答對了。當然還是房地產。

如果不出意料，全國兩會結束后，在支援經濟增長方面，第一個亮出大招的，是房地產政策。攸克君向兩個可靠信源求證，住建部牽頭，聯合財政部、央行，正在起草一份穩定住房消費的檔案。

其主要內容，3月19日晚上已有媒體披露。已經確定的兩項內容是：以住房公積金貸款購買首套房，首付降至兩成；降低二套房首付成數和貸款利率。

尚未確定的一個內容是，個人購買普通住房不滿5年的，征收營業稅，改為：個人購買普通住房不滿3年的，征收營業稅。

攸克君揣測，這份檔案在住建部、財政部、央行完成會簽后，即將下發。

此前，濟南（樓盤）已率先邁出放寬的步子。3月16日，濟南市宣布，首套房已還清貸款，再用公積金貸款購買第二套90平方米以下住房，首付降至兩成。濟南的政策被媒體報導后，沒有被中央政府部門叫停，說明這是默許的，甚至可能是授意的。

去年9月30日央行已經調整了房貸政策。已還清貸款購買第二套房，信貸政策比照首套房執行。

華夏時報在全國兩會召開期間發出的一篇報導里，引用住建部政策研究中心原副主任王玨林的話說，“（兩會之后）預計接下來相關部委將會落實，對已有的政策做出相應調整，包括降低二套房貸首付比例至五成，下調二套房貸款利率等，以及對改善性需求重新定義。”這句話顯然是對上述住建部牽頭檔案最好的注解。

中央確定的目標是，今年gdp將增長7%左右。攸克君此前已經分析過，7%的目標是底線，必須完成，只能高，不能低。但據經濟學專家分析，從今年前兩個月的經濟指標來看，情況不太好。1998年的亞洲金融危機，2008年的全球金融危機，我們都是用房地產救市。這一次，也不例外。因為實踐證明，房地產這招最管用。

大家關心的是，救市檔案下發后，對房地產市場影響如何？攸克君簡要觀點如下：

其一，房地產板塊的股價會作出一定反應，也就是上漲。李克強總理在全國兩會期間作政府工作報告和答記者問，都明確提到了，要支援居民自住和改善性住房需求。但次日房地產上市公司的股價似乎並沒有漲。這可能是因為，股市還在等待政策的具體化、明朗化。攸克君認為，如果救市檔案明確提出降低首付和房貸利率，應視為房地產企業（包括上市公司）的大利好。

其二，房價會立即穩定下來，不排除部分城市熱點項目開始醞釀漲價。主要是一線城市和主要二線城市。政策對三四線城市的影響十分有限。二手房要漲得比一手房快。

其三，成交量將逐步提高。等政策下發后，需要一定的消化期。大約半個月至一個月以后，成交增長的變化就會體現出來。政策訊息透露之后至政策正式下發這段時間，市場反而成交很少，因為購房者都會等待。

其四，2015年房價和成交量都不可能暴漲。根本原因是，2015年的樓市，市場自身的力量要大於政策的力量。庫存較高，房價已經到達很高的平臺，投資性需求對后市充滿懷疑，三四線城市已嚴重透支，二線城市增長空間有限，而一線城市仍然限購。

政策刺激，有沒有用？有用，但不可能像打雞血那樣管用。攸克君的建議是，自住需求和改善性需求，要買趕緊買，但投資性購房，還是小心為好。

開發商也不要抱過高的期望。今年樓市肯定會比去年好，但能不能像2013年一樣好，很難說，更別提2010年了。全民買房的時代過去了，投資買房的鼎盛期也過去了。

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