太古地產投資物業增值額縮42億 2014年盈利跌24%至95億

內地投資者可能不是很熟悉太古地產，但一定知道北京（樓盤）三里屯太古里，經過收於股權收購，北京三里屯太古里已成為太古地產的全資子公司。這樣拉近一點與投資者的距離，聊起來也方便多了。

昨日（3月19日），以香港為大本營的太古地產向聯交所commit了2014年業績報告，營業收入近154億元，相較於2013年約129億元，增長19%；但公司股東應占年度溢利則從2013年約125億元，下滑至2014年95億元，跌幅為24%。（注：本文所使用的幣種皆為港元）。

溢利就是盈利的意思，公司股東應占年度溢利，就是扣除非控股股東的一部分溢利，比如持股甲公司90%股權，一年賺了100元，那大股東只能拿到90元。

回過來繼續說，太古地產行政總裁白德利表示，受2014年占領行動影響，太古廣場零售銷售額有所下降；並指出2014年整體零售市道的部分負面因素會延續至今年，料太古廣場的零售額受影響。

地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間發現，2014年太古地產之所以盈利水平大幅下滑，就是因為“投資物業公平值變化”近20億元，相較於2013年62億，縮水42億元。這是導致太古地產2014年盈利大幅下滑的“罪魁”。

基本溢利增13%：只是虛幻的表象

《地產金融視界》發現，在2014年年報中，太古地產不斷在突出和強調“基本溢利”，因為2014年基本溢利為71.52億元，相較於2013年63.48億元，增長近13%。但這只是虛幻的表現，這將在文章第二部分進行詳細提及。

對此，太古地產方面表示，主要是零售及辦公樓投資物業的收入增加，以及來自出售香港高尚住宅物業的溢利上升。

按分部劃分的基本溢利，太古地產2014年物業投資、物業買賣和酒店分別為60.74億、10.49億和0.29億元，而2013年則分別為56.05億、7.9億和-0.47億元。

說說上述三項業務溢利“清一色”上漲的原因吧！物業投資的基本溢利同比增幅為8%，是因為太古地產在香港物業的續約租金上升，以及內地物業的租金收入增加。物業買賣的營業溢利上升，主要由於太古地產售出更多香港發展項目的單位。

酒店業務扭虧為盈，一方面是太古地產在香港及英國的酒店表現有所改善，另一方面內地酒店的虧損也減少。

在香港辦公樓租戶很大程度上依賴第三產業，《地產金融視界》梳理發現，按租戶行業劃分，2014年太古地產在香港的辦公樓80%租給了銀行、科技、保險、廣告、專業服務等第三產業，只有9%來自地產、建筑業，其它為10.3%。

2014年，香港市場特別是金融機構對辦公樓的需求普遍減弱，這是因為第三產業受經濟大環境影響特別明顯。

但太古地產自稱，自己的辦公樓租用率仍相對堅穩；盡管2014年零售銷售放緩，本港對零售物業的需求仍持續強勁。

但2015年香港市場特別是金融機構對辦公樓的需求料會持續疲軟，因此，太古地產在香港中區的租金將持續受壓。對此，白德利也承認，中環核心區的高空置率或為太古廣場租金帶來壓力。

在內地，奢侈品零售銷售走弱，零售商對擴充商鋪空間持審慎態度。這一趨勢在2015年可能仍會持續，3月19日下午，據中國之聲《央廣新聞》報導，作為奢侈品牌典型代表的香奈兒表示從4月8日開始，將降低旗下三大標志性包袋產品在中國的售價，降幅高達20%左右。

雖然普拉達、lv等品牌暫未跟進降價，但奢侈品專家、財富品質研究院院長周婷表示，香奈兒一直以來是奢侈品行業的風向標品牌，它的舉動在釋放一個信號。

雖然太古地產自稱，2014年廣州（樓盤）太古匯、北京三里屯太古里及北京頤堤港的租金收入上升，租用率保持穩定。但在北京及廣州，由於新辦公樓的供應量大增，太古地產也坦言，2015年辦公樓租金預計會受壓。

華旗銀行預期，太古旗下的辦公室物業未來的續租上升空間相對有限，上升勢頭會於2016年完結；且本港零售鋪的黃金期已過，商場租金將有進一步下行之壓力，尤其作為旗艦之太古廣場。在內地發展的空間會隨地價上升而減少，一些內地商場續租增長則成為了市場預期之內，倘內地高階零售遜於預期，將成為下行風險。

投資物業公平值同比跌68%

不少投資者包括《地產金融視界》在內，初看太古地產的2014年年報，簡直都要瘋掉了，因為實在不明白到底2014年盈利是增還是減。

營業溢利從2013年144.98億元，下跌到2013年109.92億元；基本溢利則從2013年約63.48億元，走到2014年71.52億元；公司股東應占基本溢利，也從2013年63.48億元，增加至2014年71.52億元；再看看公司股東共應占列賬溢利，則從2013年125.25億元，下滑至2013年95.16億元。

看了一圈，那到底這是什么意思嘛？《地產金融視界》為你進行拆分，收入減去銷售成本就等於溢利總額，相當於內地所說的毛利。這個數據從2013年約94.04億元，升至2014年102.11億元，說明收入增幅超過了銷售成本增幅。

溢利總額+其它收益凈額+投資物業公平值變化-（行政開支+其它營業開支）=營業溢利，其它幾個項目變化不大，可忽略不計，但要命的是，投資物業公平值變化，從2014年62.11億元，降至2013年19.56億元，同比跌幅為68%。

業內人士表示，公平值變化，也是公允值變化，就是價格變化。房地產金融資深評論人向《地產金融視界》解釋道，在香港的房地產公司每年都要對自己長期持有物業的價格進行評估，評估價格放在財務報表中，從而顯示公平價值變化，2013年和2014年同一項目的價格差，就等於公平價值變化值。

舉個例子，你在北京通州花了100萬買了一套房子，但沒想到家門口通了地鐵，房價一下子就躥升到150萬，這個50萬就是公平值變化。

2008年美國次貸危機，想必大家印象都很深刻吧，就是好多人買了房子，用來抵押貸款，等房子價格漲了，漲價部分繼續用來抵押，可沒想到有一天房價跌了，銀行就“煞筆了”，且這些貸款被打包成證券賣給了老百姓，所以所有人都遭殃。

太古地產2014年業績下滑嚴重，就是因為在整個大環境不好的情況下，房價漲幅不大，甚至部分地區還在微降，那投資物業的公平值增幅一定“縮水”。但由於2014年年報中沒有進行詳細披露，到底是太古地產的哪個項目還不得而知。

太古地產在2014年年報中，指出基本溢利和公司股東應占基本溢利都是上漲的，也是沒有問題的。

這是因為基本溢利就是拋出投資物業公平值變化及投資物業的遞延稅項后的呈報溢利；公司股東應占基本溢利，就是基本溢利減去非控股股東的基本溢利。

《地產金融視界》發現，不少地產類上市公司都喜歡在財務業績指標上“耍花槍”，舉個例子，不少內地上市公司有歸屬於上市公司股東的凈利潤和扣除非經性損益后歸屬於股東的凈利潤兩個指標，哪個靚麗一點就側重提及哪一個。（注：非經常性損益就是一次性收益，比如你今天撿了一個金元寶，這是飛來橫財，你不可能天天撿。）

太古地產2013年盈利水平之所以如此靚麗，很大程度上就是仰仗於投資物業公平值變化達62.11億元；2014年這塊業務升值少了，就開始剔除出去，大談特談基本溢利了。不過作為個人投資者，一定要搞懂這些小伎倆，否則投資股票時容易上當，因為機構投資者一般都比較精明，不回輕易著了道的。

《地產金融視界》注意到，前幾天，華旗就將太古地產評級由“買入”降至“沽售”，理由是考慮到香港的辦公室及零售物業前景並不吸引，內地發展亦有限制，相信公司催化劑有限，目標價由29.5元降至23.5元。

你可別不服，截止3月19日收盤，雖然股價飄紅，但是收盤於23.95元/股，與華旗給出的目標價相差很少。

《地產金融視界》還要指出，截止2014年12月31日，太古地產銀行及其它借款，加上來自swire finance的借款，高達369.45億元，相較於2013年底345.35億元，增長24.1億元；其中一到兩年內到期的借款共計近109億元，占比為29%。

然而，太古地產的現金及未動用已承擔融資卻從2013年底98.54億元，下滑至2014年底96.22億元。

同樣在聯交所上市的瑞安房地產一改以往堅持不賣商業資產的做法，說白了，一是為了維持業績，二是為了加速回收現金流，三是因為資產回報還沒利息高。（本文轉載自公眾微信號）