【蔡志雄專欄】同樣價格，該買蛋黃區小房子還是蛋白區大房子？

如果可以的話，誰不想直接買蛋黃區的大房子，但畢竟買間房子，可不是像電視廣告演的一樣，「喜歡嗎？爸爸買給你」那樣簡單，房價縱使修正了一段時間，但依然高高在上，而薪水，出國一趟感受才特別深刻，「天啊！國外吃頓飯怎麼這麼貴」，其實不是國外餐費貴，相較於國外數倍薪資下的生活花費，問題是出在台灣多年凍漲的薪資。高房價低薪資，於是買房子常常會卡在預算上，如果預算真的有限，該選擇蛋黃區的小房子？還是蛋白區的大房子好呢？

其實只要明白不動產的特質跟自己的居住需求，問題自然可以找到最好的答案。

一、小比大好：

如果先撇開不動產來看，大的似乎一定比小的好，畢竟有大的可以選誰要挑小的，但在不動產也是這樣嗎？仔細看看自從房價下跌以來房市成交的狀況就可以發現，小坪數高單價低總價的房子反而賣得掉，大坪數縱使單價較低只要是高總價反而不容易成交，如果是高單價高總價那售出難度更高，降價換成交的幅度必須更大。

從租賃市場來觀察也是一樣，例如一間 10 坪的套房可以出租 1 萬元，但放大成為 40 坪的房子，租金就很難達到 4 萬元，所以不動產很特別，大不一定好。

之所以出現這樣的現象，其實跟現代人的居住需求改變大有關係。過去三代同堂的年代，住在三房兩廳很正常，多的是住在獨棟的透天厝裡。漸漸的因為居住型態轉變、工作遷出、晚婚、少子化等等因素，導致每個家庭人口數降低，不再需要那麼大坪數的房子。

所以買房子不要老是想著大的一定比小的好，其實小房子有低總價的好處，再者因為坪數小，所以在相同的預算下，可以挑比較高單價的區域。

二、越貴越好：

我記得民國 92 年的時候，我在板橋看到兩間房子，一間離捷運站 10 分鐘，一坪開價 16 萬，1 間離捷運站 1 分鐘，一坪開價 18 萬，目前離捷運站 10 分鐘的一坪 40 萬，離捷運站 1 分鐘的一坪 50 萬，之前一坪才差 2 萬元，現在差了 10 萬元。所以不動產很特別，越貴的越會漲，或者說，越貴的越容易保值。

為什麼？這當然是因為不動產最重要的一個原則，「地段」。好的地段工作機會多，學區好，居住需求高，價格自然容易上漲。

既然不動產有「小比大好」、「越貴越好」的兩種特質，所以如果先不考慮其他因素的話，買蛋黃區的小房子一定比買蛋白區的大房子來得好，也就是說，買蛋白區 30 坪的房子，不如在相同的總價下，買蛋黃區 15 坪的房子。當然，這並不是問題的結論，還要看看 15 坪的房子夠不夠住，如果人口多，為了讓坪數大一點只好先買蛋白區的大房子囉！

不動產跟鑽石有點像，值錢的小小一顆就很貴，而通常看起來很大顆的卻是蘇聯鑽，大的真的不一定好啊！