讓你買不起房的罪魁禍首是誰？

中國未來的發展內需不夠，住獨棟房子的人他的需求和住單元樓房的需求根本不一樣。中國連樓房買不起，我怎么買獨棟房子？

任何的公共政策，我們檢驗它好和差，我覺得是四個基準，看效率、平等、穩定、生態環境。在這四個方面不要求盡善盡美，如果我們能做到利大於弊，我覺得就不錯了。

中國的糧食問題就是成本問題、價格問題

第一個關於效率，我們中國的糧食問題大家都很關心，在我看來，如果我們是18億畝的播種面積，占用我們現在的產量，跟美國的比，美國的產量單產不是很高，如果達到美國單產的水平，我們的糧食用不了，問題是我們成本高。

中國的糧食成本能不能降下來，我在東部地區調查，江蘇射陽調查，我們的成本可以降。因為搞了規模經濟，小麥可以提高192%，稻谷可以提高30%，這個相當厲害了，但是為什么我們那么多的地方就不能達到這樣的目標。

大家有機會到這里看一下，農民種地，恨不得種高速公路的邊上，他說機器需要開進地的時候，我先把邊的人工收獲，然后機器再收割。他們的成本收益比較少，不是說中國農業一定沒有競爭力，要看什么地方，特別要看什么樣的模式，可以極大提高農業競爭力。

山東德州的一個人說，種一萬畝地需要5個工作日。一畝地9個工作日，兩季，小麥和玉米，德州的農民跟我講，一萬畝地5個工作日。這個勞動成本跟美國比已經有競爭力了，我們為什么實現了呢？

總結起來，就是土地制度有問題。如果我們土地制度改革到位，剛才講的江蘇射陽的效果就可以出來了，就不用擔心我們的農業問題了。總量本來就沒有問題，就是競爭力，就是價格問題，成本問題。土地改革到位，這個效果就有了。土地制度改革一定能出效率。

要想辦法讓土地變得不重要

我們很多人，甚至包括我們原來的領導人老愛講，土地是農民的社會保障，於是就如何如何。我對這個問題有不同的看法，我們現在差不多了2億戶農民，農業GDP差不多是6萬億，戶均3萬億的GDP當中，我們認為國家統計局的數據是對的。按照常規土地報酬不到10%，就是三千塊錢。一戶農民有三千塊錢，對他的平等有什么樣的影響？我認為這個影響不大。土地的報酬一般是總收益報酬的不到10%，這是市場化的規律。三千塊錢有什么樣的影響呢？

我根據美國的數據做了一個推算，美國農場主的土地報酬占農場地總收入的比重估計是2%，經濟越發達，土地報酬對收入的影響越小，不要成天說我們動員土地，社會平等的基礎就毀掉了。社會平等不是靠土地平均分配，主要是教育。

我強調一條大家容易忽視的問題，隨著經濟的發展，我們要想辦法要降低土地的相對價值，讓土地變得不重要。全世界我們中國的土地價格最高，顯示出我們土地特別重要。日本的學者跟我講，北海道的土地，如果搞農業的話可以免費獲得。

土地的相對價值降低以后，就會產生一個很有意思的情況，私地公用成為常態。私人性質的土地歸於公用，主要的表現形態就是各類公園。誰用公園誰就是公園的實際所有者。理論來看，你弄不清楚公園實際的產權到底是誰？最後所有權就變成像英國所有權一樣，就是國邦的所有權，就是領土的概念。

其實一個老百姓的土地供應充分以后，土地價格下跌以后，有一些人會把土地拿出來作為公共使用。不搞公有制他就拿出來了，就是這樣的道理。越不給老百姓土地財產，這個人就越盯著它，就把價格抬高，給他一個土地財產。土地相對價值降低。有一些人樂意把土地拿出來做貢獻，做公共使用。所以我說這個常態不是偶然的，不然美國不會有這么多的案例。

要讓老百姓住得好一點才有利於社會穩定

按照有一些學者報告來看，農村土地制度改革，搞了產權制度改革以后，一定天下大亂，等著土地兼並，等著天下塌下來。是不是這樣的？我看不是這樣的。我對社會穩定做過比較長期的研究。

影響社會穩定的因素，我看過幾個，一個是社會平等狀態，還有居住形態，人們關注居住形態的特別少。比如說你是住樓房還是住獨棟。一個100平方公里，居民占50%，還是占25%，我們國家是25%左右，歐美國家一般是50%左右，土地主要是老百姓居住用，這都是居住形態問題。

居住形態對社會穩定有影響。有人專門研究過倫敦的暴亂，倫敦的暴亂和老百姓的居住形態有關係，心理學的文獻更不用說，住得太密集的人心態不好，動不動就發脾氣。住的寬鬆一點，人就平和，愿意友善，愿意互相幫助。

居住形態對社會穩定很有影響。在我看來擴大對居民用地的供應，改革土地管理體制，不光是產權改革，讓老百姓住的更好一點，有利於社會穩定。

社會組織程度越高社會越穩定，這涉及到領袖和群體的關係。農村怎么提升社會組織程度呢？我觀察要發展大型的合作社，不是一個村搞一個，也不是合作社越多就好，合作社要做強做大做少，合作社規模越大，越有利於得到產業鏈上的收入，越有利於提高農民的組織程度。

中國可以出現把牛奶倒掉的情況，這在歐美多少年就沒有了，這就是合作社的作用，農民的好多訴求通過合作社表達，集體上訪的情況我沒有聽到過，有規模性的一些活動是合作社在起作用。在我看來，我們做農村的產權改革，發展合作社肯定是有利於社會穩定的。

環境的問題，我覺得政府可以做這么幾件事，控制開發比重，開發強度，提高單位土地面積的經濟密度，主要指城市建城區，控制工業區、公共服務、居住區、各類土地的比重。我們號稱是世界最嚴格耕地保護制度，但是每年有幾萬件的違法。

我們中國950萬平方公里，大概三分之一適合人們居住，拿出一半作為農業保護區，把另外一半土地管理權完全交給地方政府。全國劃定30億畝的農業保護區，另外30億畝交給地方去支配，更有利於中國的土地管理，更有利於提高分區規劃的效果。

這4個基準都要求我們土地改革產權更加明晰，產權更具有交易性。咱們老講中國未來的發展內需不夠。我注意到住獨棟房子的人他的需求和住單元樓房的需求根本不一樣。中國連樓房買不起，我怎么買獨棟房子？因為我們控制導致它價格高，實際沒有拉動內需，導致畸形分配。

東京的數據，200平的土地可以切成小塊來賣地，可以用100萬人民幣買到，用400萬人民幣蓋房，因為我們產權時間有限，我們不愿意投入這么多。東京500萬人民幣就可以搞一個獨棟，這個東西在北京要乘以10。我們認為我們做不到，其實是我們土地政策造成的。

農業經濟效率的提高，成本的降低，會極大的刺激我們的內需，吃飯成本越低，人們儲蓄越少，住房形態改了以后，有利於擴大消費，在我看來，未來中國能不能有一個保持所謂7%左右的增長率，在我看來土地制度改革是核心。

本文為中國社科院農村發展研究所研究員黨國英在中國改革年會上的演講內容（商業見地網）