升息循環到 香港房價進入轉折點 未來1年看跌15%

升息循環啟動，香港房價漲勢終於回頭，香港差估署公佈的最新 8 月私人擁有的住宅房價指數為 393.9 點，較 7 月下跌 0.076%，終止連升 28 個月的史上最長升浪。評級機構標普指，升息使得香港房市進入「轉折點」，業界亦預計跌勢將持續數月，有大行甚至預測未來 1 年房價將跌 15%。

雖然 8 月私人擁有的住宅房價下跌，不過，總結今年房價依舊上漲，前 8 個月累計漲幅近 11.7%。以單位面積劃分，除 A 類細單位月漲 0.32% 外，其餘大過 430 方呎的單位售價月均跌幅介於約 0.14-0.89%，當中以過千呎的大單位和豪宅跌幅較大。

數據同時顯示，8 月私人擁有的住房租金指數報 195.7 點，月漲近 1%，年漲近 5.4%，今年前 8 個月漲近 4.4%。

多間大行發表報告預測香港房市或進入調整期。高盛預期，今年美國將升息 4 次，明年仍有 4 次上調空間。在今年至 2020 年期間，房貸利率會合共上調 160 個基點，房價或有調整 15% 的空間。

評級機構標準普爾的報告指出，香港流動性過剩局面結束，可能成為房市的「轉折點」，預計房價在未來 12 個月，由 2018 年第 3 季的高位下跌 5% 至 10%。

中信里昂亦預計香港房價在未來 12 個月將會下調 15%。該行指出，這次升息看似溫和，但在無風險的現金回報情況改善下，市場對房價繼續上升的看法將會改變。

該行進一步分析，發展商已將一、二手房之間的溢價，由第二季的 2 成以上，降至第三季約 6%，反映發展商認為新屋定價有走跌空間。同時，二手房價在過去 2 星期已跌 1%，弱勢將會蔓延至一手市場。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港房價指數跌勢剛剛開始，尤其政府 6 月推出的「娥六招」對房市的影響，令發展商積極推售剩餘房屋、訂價克制。另外，資助房屋大折扣亦令購買力轉移，二手交投陷入冰封局面，二手屋主只好降價求售。

陳永傑指出，香港踏入升息循環，但首次升幅不多，對房市實際影響不大。相反，中美貿易戰越演越烈，市場憂慮下季經濟表現，9 月二手成交量有機會創歷史新低，預計成交量 1500 件。他估計，差估署房價指數不會「跳崖式」下跌，這波跌浪將會持續數月，預計第 4 季指數累積跌 3%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受中美貿易戰纏繞，加上政府出招及利率趨升預期的影響，7 月的房價漲幅已顯著收窄，8 月更進一步下跌，預料第四季房價有 3-5% 的下調空間。

他指出，落實升息後，市場焦點轉移至觀望 10 月 10 日特首即將發表的新一份施政報告，端視會否有新的房市措施出台，因此預料二手住宅交投短期內會持續萎縮。至於一手新屋方面，由於發展商可因應市況克制訂價及針對升息提供較靈活的付款及抵押安排，相信一手市場在第四季仍會主導房市。