房價硬區 蘆洲建案價格最難殺

【文 / 住展雜誌】

每個人買房議價習慣不一樣，有的人下手重，從七折砍起；有的人臉皮薄，砍個九折就停手。但根據統計資料，各行政區議價空間差距極大，其中，有三個行政區更超過兩成。

據住展雜誌統計，大台北新成屋、預售屋建案今年六月平均議價率，最高前五名行政區依序為松山、中山、大同、萬華、三峽；其中，松山、中山與大同等三個行政區，新建案平均議價率均逾二成以上，意謂著買方殺價從八折砍起還太少，從七折到七五折砍起並不為過。

所謂議價率，指的是成交價與開價的差距比率，數值越高，則通常代表市場較差，議價空間較大；若數值越低，則透露出市場較好，議價空間才會縮小。

瘋狂殺很大　松山議價率飆高

以今年六月統計資料來看，松山區為大台北議價空間最大的行政區，議價率高達二三點二六％。事實上，今年來松山區建案議價率居高不下，元月還一度飆到二三點八八％，關鍵是部份建案成交價陸續讓利、開價卻未調降所致。

松山為讓利重災區主要集中於八德路四段、饒河街、松河街到塔悠路一帶，尤以松河街最為慘烈，甚至有建案拆算車位後成交價只有六十萬／坪初頭。如果民眾到這一帶買房子，現在正是撿便宜的好時機！

議價率第二高的中山區，議價空間大向來是該區房市特點之一；近年來，中山區議價率多維持在二成多左右，今年六月議價率約二三點二三％，乍看之下議價率似乎偏高，但對中山區而言只是正常狀況。若與去年同期相比，中山區議價率其實是稍微降低，而非上揚。

大同區議價率來到約二十點三二％，創下今年新高。大同區過去議價率多介於十六％至十七％之間，今年來卻快速亂竄，六月更首度突破二成，原因是今年來釋出的部份建案，簡直是「價不驚人死不休」，好幾個建案開價都比中山、中正區還貴上許多，議價率因此失控竄升。

例如，大同門牌、雙連捷運站周邊建案，縱使周邊環境質感不算太好，但建案平均開價全都超過百萬以上。雖然建商勇於開價，但消費者也勇於殺價，議價率放大並不意外。

開價平實　議價率低

至於議價率最低的區域，依序為蘆洲、板橋、樹林、三重、泰山。蘆洲六月議價率僅約一二點一三％，是大台北議價率最低的行政區。由於蘆洲是在地型建商主導的市場，而蘆洲在地建商開價較為平實，再加上主要客源都是當地民眾，建案開高價意義也不大，所以長年以來的議價率都不高。

板橋建案議價率僅約一二點二三％。過去板橋議價率並沒有這麼低，但因江翠北側重劃區讓利風盛行，當成交四字頭定錨價，成為普遍通識，建案沒有開高價的必要。這股平實開價風氣由重劃區吹向板橋全區，議價率因而下降。

以蘆洲、板橋、樹林、三重、泰山等五個議價率最低的區域而言，其共同特性就是開價趨於平實，漫天喊價的建案少，開價與成交價的差距因而縮小。然而，市場並非永久不變，例如近期板橋江翠北側重劃區高價案紛紛推出，未來議價率能否維持在低檔水位？恐怕是個未知數。

整體來說，今年來大台北新建案平均議價率正在持續降低當中，六月議價率更連袂降至今年低點，多數行政區建案議價率往下滑，僅少部份區域上揚。不過，議價率縮減究竟是短暫的花火？還是未來長期趨勢？等到下半年過完，或許就會有答案了！

本文摘自 2018 年 9 月 5 日出刊之《住展雜誌》437 期房市話題單元，同期內容除本文外，並有「北台灣 3 都房價大 PK」、「928 檔重點搶先爆」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

來源：《住展雜誌》 437 期

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