大摩、野村、星展喊買新地 目標價最高144元

新鴻基地產 (0016-HK) 發佈 2018 財年財報後，大行紛紛調整其投資評級和目標價，基本上重申「買入」或給予「增持」，目標價大摩喊港幣 144 元，野村、星展則降 7-7.9%。

新地昨 (17) 日隨大盤下跌，終場收報港幣 116.2 元或 - 0.85%。

摩根士丹利發表研究報告指出，新地 2018 財年的每股盈餘年增 17% 至港幣 10.5 元，大致符合該行預期。每股配息則年增 13.4% 至 4.65 元，較其他該行覆蓋的地產同業高出 13%，預期每股配息的表現將會與每股盈餘一起增長，即使每股盈餘有所下跌，每股配息也會維持在現有水準。雖然過剩的現金將用於增添土儲多於買回庫藏股，但相信大部份主要股東會繼續增持股權。

期內，新地的香港合約銷售取得 416 億元，高於其 400 億元目標，但稍低於 2017 財年的 447 億元水準。公司訂下 2019 財年香港合約銷售達 425 億元的目標，而自今年 7 月份已售出 260 億元。公司兩項額外的農地轉換計畫正處於最後的討論階段，但規模將較去年 11 月份的西貢地塊小。

大摩表示，管理層透露公司已與倫敦夥伴共同投資一個合資項目，並考慮與在地夥伴合作投資新加坡及倫敦。而中國的租賃表現則超出該行預期，年增 18%，撇除匯兌因素則增長 11%。給予新地「增持」投資評級，目標價港幣 144 元。

野村則將新地目標價由港幣 140.8 元下調 7% 至 131 元，投資評級重申「中性」。

野村的研究報告指出，新地 2018 財年租金獲利年增 9% 至 186 億元，為 2015 財年以來的最高的年增幅，也是 2011 財年租金收入的 2 倍。

野村表示，雖然新地在香港和大陸的 2018 財年租金收入分別年增 6% 及 20%，但該行預計 2 個市場將繼續在 2019 財年保持增長趨勢。該行估計，新地 2019 財年的經常性稅前盈餘為每股 9 元，年增 7%，可能反過來成為 2019 財年配息的主要推動因素。

野村進一步指出，新地的香港房地產銷售營業利潤達到 7 年來的最高點，為 162 億元，毛利率高達 39%。2018 財年的合約銷售額達到 410 億元，超過目標的 360 億元。而自 2018 年 7 月以來，新地的合約銷售額已在高預測下達 260 億元。

該行表示，香港正在開發的住宅土地儲備已達到 10 年高點，儘管市場情況有所改變，該行認為香港房地產銷售，將成為新地在未來幾年內的另一個強勁獲利引擎。

野村將新地 2019 及 2020 財年稅後盈餘預測分別調高 0.7% 及 0.8%，至 342.27 億元及 371.91 億元。

此外，星展研究報告指出，新地的低估值限制其下行風險，目前新地股價低於目標資產淨值 52%，接近其歷史交易區間的低端。預計新地的股息殖利率達到 4.1%。

該行表示，從歷史角度看，新地的估值具有吸引力，但認為目前香港樓市已可能顯示達頂峰的跡象。為反映市場風險加劇，該行將目標價格由港幣 148.8 元下調 7.9% 至 137 元，是新地至明年 6 月止的淨資產值預測折讓 45%，並維持「買入」評級。

星展指出，隨著空置稅的推出，新地已加快銷售西九龍項目匯璽 II，錦田北 Park YOHO Milano 及元朗 Grand YOHO 等單位。該行認為，由於市場對有關專案作出積極反應，為新地自 7 月起實現合約銷售額 260 億元，相當於其 2019 財年合約銷售目標 60% 以上。新地也將在未來幾個月繼續向市場推出更多新項目。

星展預測，新地 2019 及 2020 財年基礎利潤分別為 306.68 億元及 308.52 億元。