李澤鉅撒銀彈 長實奪港鐵黃竹坑地 估值逾300億

中資赴港拿地潮退後，李嘉誠家族又終於出手了。港鐵公司 (0066-HK) 今 (10) 日對外宣佈，集團昨 (9) 日批出黃竹坑站第 3 期項目，由長實 (1113-HK) 奪得。港鐵未透露具體金額，但香港市場人士估計，該項目估值在港幣 360 億元左右。

截至今 (10) 日發稿，長實報港幣 57.8 元，跌 0.173%；港鐵報港幣 40.1 元，跌 2.076%。

港鐵早前接獲 5 份標書的黃竹坑站第三期物業發展項目，由長實旗下附屬公司建鋒投資有限公司成功投得，長實曾參與多項港鐵公司的商場及住宅發展項目，包括青衣站發展項目，以及日出康城第 1、2、3、8 期發展項目等。

港鐵計劃約於未來 6 個月就何文田站第 2 期及日出康城第 11 期的物業發展項目進行招標，涉及 2600 夥。

香港《明報》引述長實報行董事吳佳慶表示，黃竹坑站是港島僅餘最大型港鐵上蓋物業發展項目，住宅連商場合共約 150 萬方呎樓面，佔整個黃竹坑站發展面積約 35%，為規模最大的期數，對第三期發展潛力深具信心，預期 2023 年落成。

上述項目早前市場估值逾港幣 300 億元，商住總樓面約 150 萬方呎，市傳補地價金額約港幣 129.71 億元，折合每方呎補價港幣 8614 元，較黃竹坑站第二期住宅項目每方呎樓面補地價港幣 10576 元低近 2 成，但較第一期住宅項目每方呎樓面補地價 8119 元略高 6%。

至於分紅比例則固定為 25%，為 3 期項目中最低，第一期及第二期分別為 35% 及 30%。項目設有約 50.59 萬方呎商場，落成後須交還港鐵。

事實上，長實近年甚少在港投得地皮，對上一次投得之官地，已是 2016 年 9 月以約港幣 19.53 億元投得的沙田九肚麗坪路住宅地，地皮可建 24.4 萬方呎樓面，每方呎樓面地價約港幣 8001 元。

若是港鐵項目，更要追溯至 2015 年 10 月，當時所投得的將軍澳日出康城 8 期，可建約 104.4 萬呎樓面，補地價金額約港幣 29.55 億元，每方呎樓面補地價約港幣 2830 元，當時長實指項目總投資額約港幣 100 億元。

長實去年底以港幣 402 億元天價出售中環中心 75% 業權，交易於今年 4 月完成，李嘉誠長子李澤鉅今年 5 月接掌長和 (0001-HK) 和長實主席。他一上任隨即展開收購大計。

6 月初，長實、長建 (1038-HK) 及電能 (0006-HK) 合組財團，擬以折合約港幣 770 億元現金代價，收購澳洲天然氣管道的經營商 APA Group，交易尚在初步商討階段。當時李澤鉅更於通告中表明，若長建及電能股東不通過有關收購，將由長實獨資收購。

至 6 月中，長實又公佈以 10 億英鎊 (約港幣 105.4 億元) 收購英國倫敦 5 Broadgate 甲級寫字樓，呎價僅中環中心 1/3，只需運用出售中環中心所得四分之一資金便能購入，每年租金收入接近中環中心的一半。依此計算，5 Broadgate 的租金回報率高中環中心接近 1 倍。

長實亦對既有資產進行增值，如 7 月底落實中環和記大廈重建計劃，將於 2019 年展開，預計 2023 年落成，到時樓面面積將超過 49 萬方呎。市場估計，重建費用約 50 億元。

再連同昨日投得、總投資料逾港幣 300 億元的黃竹坑站第 3 期物業發展權，長實於過去 3 個月的實際投資支出已達港幣 455 億元，將出售中環中心 75% 業權的資金全部用於新的投資項目上，「換貨」可謂順利完成。

相比大型發展商如新地及恒地等在港擁有逾千萬方呎土地儲備，長實手中可開發土地儲備只有 500 萬方呎，令市場一直關注其在香港的投地動向。這次李澤鉅能中標黃竹坑站第三期物業發展權，亦無疑有助穩定集團未來賣樓供應。

根據 8 月初公佈的中期業績顯示，長實負債率只有 1.8%，並指有大量現金，單是定期存款有港幣 552 億元，還有未動用的銀行貸款額。李澤鉅於中期業績分析員會議中已透露，目前手頭上有多個收購項目商討中，部分已公佈，部分未公佈，相信未來集團陸續仍有收購大計。