【蔡志雄專欄】房價為什麼不會崩跌？

自從房價在民國一零三年第三季由雙北市領頭下跌以來，各方紛紛提出對於房地產價格下跌的預測，其中甚至還有下跌五成腰斬的說法。將近四年以來，雙北市普遍房價跌幅約在一、二成左右，且多數是以量縮緩跌的方式呈現，並未出現像天上掉下來的刀子自由落體一般的崩跌。當然，房價目前還在持續向下探底的過程，但是，基於以下四個原因，房市很難出現崩跌之現象：

一、欠缺投資工具：

雖然房地產也會因為景氣循環出現價格下跌，但是將時間拉長來看，幾乎呈現大漲小跌，相對其他投資工具而言，比較穩定又能保值。一旦將房子賣掉，變成現金，就必須需思考要將這一大筆資金擺在哪裡？現階段台股在萬點之上，縱使股票殖利率高於租金收益，但是畢竟股票波動更大，而且處於高檔，以定存股的操作方式，也不太可能將所有資金在高點通通擺在股市，缺乏其他更好的投資工具下，自然會選擇繼續持有不動產。

二、房貸利率低檔：

當然，繼續持有不動產要看有沒有能力負擔房貸，這是持有不動產之成本。相較於上一波房市高點也就是民國八十年左右，房貸利率動輒 10% 以上，光每個月必須繳納高額房貸的沉重負擔，可能被迫降價求售。但是現階段房貸利率普遍在 2% 以下，而且各銀行為了爭取房貸業務，利率還在繼續往下調整，既然持有不動產成本較低，就沒有售屋減輕債務壓力的必要。

三、政府政策調整：

在不動產市場裡，比屋主更重要的角色其實是銀行，通常屋主購屋只需準備二至三成之頭期款，其他高達七成至八成是跟銀行貸款，銀行才是市場裡真正的大戶。政府的房市政策必須考量銀行的擔保品是否足以償還債務，如果讓房價崩跌硬著陸，巨幅下跌將造成銀行擔保品不足引發金融風暴。此外，由民國一零五年中央銀行宣布鬆綁房市信用管制，只剩下豪宅最高貸款六成之限制，其他管制全部取消，也可以看出房市大跌之風險已經降低，政府才會隨之調整政策。

四、自住需求還在：

房屋最重要並非作為投資工具，而是提供居住之功能，無論房價漲跌，都有居住需求，換言之，自住的買盤永遠都在，隨著價格下跌，有人接手，價格自然不會繼續下跌。而大多數居住地點會配合工作來選擇，即便將來受到少子化影響，因為大部分工作機會集中在雙北市，人口還是會往雙北市集中，受到的影響也會是最小的，相對而言，工作機會較少的中南部受到的衝擊會更大，房價可能出現較深之跌幅。

所以，既然房價崩跌的機會不高，與其想著「買最低」苦苦等待實在不太容易出現的腰斬房價，可能錯過買房機會，要變成有殼一族，倒不如換成「買得起」的想法，趁著現在房價已經下跌，應該要開始做功課了！