台灣與美國房市交易資訊揭露比一比

文．莊孟翰

最近廣達電腦董事長林百里針對人工智慧 (AI) 發表獨到心得，強調 AI 時代來臨，AI 得同時具備軟體、硬體與服務的能力，並且預測十年後每人每周只要工作三天就夠了，好處是大家工時都減少，壞處則是很多人會失業。

此一概念如再證諸近年陸續有不少行業縮減實體店面，再看看美國房地產經紀人制度與資訊充分揭露所帶來的經濟效益，未來國內房仲經營除政府刻正積極推動實價登錄 2.0 之外，勢必面臨重大變革，尤其是大數據再加上 AI 時代來臨，資訊充分揭露乃勢所必然。

往昔由於資訊不對稱，再加上廣告不實，導致購屋糾紛層出不窮，主要原因可歸納為以下十點：

1. 法令制度不完備。

2. 對預售制度認識不足。

3. 對定型化契約瞭解不夠且未事先審閱。

4. 對建商認知有限，簽約前未先徵信。

5. 面積計算、誤差及找補規範不週。

6. 公設項目、比例及權屬含糊不清。

7. 貸款比例與付款方式約定不明確。

8. 稅費分算與分攤未透明化。

9. 工期及保固語焉不詳。

10. 建材設備說明籠統。

2018 年 1 月 1 日起公設不登記不計價，已進一步排除不少資訊不對稱的交易糾紛。

2012 年 8 月 1 日實施實價登錄之後，雖然交易糾紛已大量減少，惟就內政部所公布之 39 項分別源於建商與房仲業者之糾紛數量還是不少，因此，最近政府刻正積極推動實價登錄 2.0，亟思資訊充分揭露，此一措施對於健全房市交易必然具有相當重要意義。

眾所皆知，美國行之有年的房仲交易制度堪稱資訊最透明，各州各個區域都有一個功能強大、權威性很高的類似互聯網資訊流通中心的當地房源 MLS 系統 (Multiple Listing Service)，其所揭露之房地交易資訊極為詳盡。

以「Zillow 網站」為例，提供包含坐落位置、周遭環境、實體屋況照片、坪數、歷年交易價格、產權移轉次數、房產稅繳納金額、貸款成數、利率等，早已建立極為完備的房屋履歷，極具參考價值，台灣如能據此建構完整的交易資訊，經長期數據積累，其資訊必然更具參考與運用價值。

至於目前內政部不動產資訊平台所提供查詢資訊包含縣市、行政區、交易標的、年月、總價、單價、建物移轉面積、交易棟數、建物區段門牌 (三十號為一區段)、建物型態 (包括住宅大樓、商辦、公寓等)、建物現況格局、車位總價及有無管理組織等資訊，並搭配區域地圖顯示。

由以上分析，國內房地產交易正逐步邁向資訊透明化，至於實施六年的實價登錄仍有許多尚待補強之處，例如以三十個門牌號碼為一區段揭露就亟需改進，其他如歷年交易價格、房產稅負與貸款額度、利率、每月房貸負擔等，不僅購屋者可一目了然，亦可藉此了解長期變化趨勢，因此，對於目前政府刻正積極推動之實價登錄 2.0，各界都給予正面肯定。

至於眾所關注的個資與預售屋交易資訊揭露時機以及如何揭露等問題，則仍待主管機關務實的研擬因應對策！

來源：《理財周刊》 923 期

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