保利地產存貨達2672億 資產負債率近78%擬籌100億“補血”

 仍以一二線城市版面為主

3月17日），作為房地產行業“四大天王”之一的保利地產(600048,股吧)終於向投資者交出了2014年業績答卷，2014年實現簽約銷售面積1066.61萬平方米，簽約銷售金額1366.76億元，同比分別增長0.21%和9.09%，銷售業績與市場占有率逆勢實現“雙增長”。

    但《地產金融視界》注意到，截止2014年12月31日，保利地產存貨高達2672億元，相當於任志強曾掌舵的華遠地產(600743,股吧)2014年營業收入的近40倍，相較於2013年底約2399億元，增長11%。

    同時，保利地產2014年經營活動產生的現金流量凈額為-104.58億元，2013年則為-97.54億元，連續兩年為負數，這說明保利地產通過經營活動已經難以維持自身現金流的正常運轉。

    為此，在發布2014年業績報告的同時，保利地產又拋出了新的定增方案，擬非公開發行股票不超過11.5億股，發行價格不低於8.74元/股，擬募集資金總額不超過100億元，募集資金將投向南京（樓盤）保利中央公園等11個地產項目。

    仍以一二線城市版面為主

    保利地產2014年報顯示，營業收入1091億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤122億元，同比分別增長18.1%和13.5%。

    年內公司結算毛利率為32.03%，較去年下降0.13個百分點；公司銷售凈利率13.05%較去年同期上漲0.2個百分點。在行業利潤率水平趨勢性下滑的大背景下，保利地產方面自稱，嚴控成本，努力保持了利潤率的穩定。

    公告顯示，保利地產2014年實現房地產項目新開工面積1772萬平方米，同比增長4.7%。從整合行業形勢看，2014年，全國完成商品房新開工面積為17.96億平方米，同比減少2.16億平方米，同比降幅為10.7%。

    2014年，保利地產共新增40個房地產項目，從新增項目區域分布來看，保利地產仍以一、二線城市版面為主。

    截止2014年12月31日，保利地產共有在建擬建項目245 個，規劃總建筑面積12458 萬平方米，其中待開發面積5069 萬平方米，一、二線城市占比約為73.2%。

    保利地產自稱，“3+2+x”城市群戰略效果持續凸顯。珠三角城市群銷售規模首次突破400億元，長三角、環渤海城市群銷售規模均突破200億元，成渝及中部城市群銷售規模分別超過150億元。同時，珠三角城市群中首次出現廣東和華南兩個區域公司銷售認購金額突破200億元。

    存貨余額高達2672億元

    雖然在整合行業形勢“萎靡不振”的情況下，保利地產仍能在2014年實現業績“逆勢上揚”，但其也面對著存貨規模巨大的風險，如頭上懸著的“堰塞湖”，隨時有崩盤的可能。

   《地產金融視界》注意到，截止2014年12月31日，保利地產的存貨余額達2672億元，相較於2013年底約2399億元，增長273億元，增幅為11.38%。

    顯然，保利地產也意識到了巨額存貨的危險，並在公告中表示，加快去庫存、優化存量結構。

    保利地產的存貨分為開發成本、開發產品、原材料、庫存商品和低值易耗品，其中開發成本金額最大，達2313億元，其次是開發產品，金額約364億元。

    有業內人士用保利地產2014年末存貨余額除以其去年月營業收入，算出保利地產存貨消化周期為29.23個月。

    但相關負責人曾表示，用存貨余額除以去年的月營業收入計算存貨消化周期，沒有考慮到公司的發展，沒有動態地去看。

    房地產金融資深評論人黃立沖等業內權威人士表示，去年營業收入在反映企業銷售上滯后性太大，用今年前三季度月預收賬款或營業成本做除數時效性更強，但行業內計算上市房企存貨消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存貨余額，除以去年的月銷售額即銷售簽約額，計算結果也具有比較好的參考意義。

   《地產金融視界》統計以下，保利地產2014年完成銷售簽約額1366.76億元，月銷售簽約額為113.9億元。若此為分母，再以保利地產2014年末2672億元的存貨余額為分子，存貨消化周期是23.46個月。

    2014年，保利地產預收賬款約1133億元，營業總成本為913億元，都低於年度銷售前閱讀1366.76億元，若預收賬款或營業總成本為除數，則保利地產2014年底存貨余額的消化周期會更長，分別約28.3個月和35.12個月。

    經營活動現金流量額負105億元

    在千億存貨余額“壓頂”的情況下，保利地產2014年現金流難以靠日常經營來維系，全年經營活動產生的現金流量凈額為-104.58億元，相較於2013年-97.54億元，有所擴大，下滑7.22%，這已經是保利地產連續第二年經營活動現金流量凈額為負了。

    為了維持公司正常運轉，保利地產自稱，通過低成本多渠道補充資金，保持現金流平衡。

   《地產金融視界》注意到，2014年保利地產新增金融機構貸款620 億元，凈增金融機構貸款231 億元。（注：凈增金融機構貸款就是新增數減去償還數）

    同時，2014年保利地產還發行第二期5 億美元票面利率5.25%的高級債券；又搞了150億元人民幣中期票據注冊，2014年年內成功完成首次10 億元人民幣中期票據發行，票面利率4.8%。

    今日（3月17日），保利地產為了“補血”，再次向資本市場伸手要錢，擬募集資金總額不超過100億元，募集資金將投向7個城市，包括南京保利中央公園等11個地產項目。

    這是因為，截止2014年12月31日，保利地產雖然賬面上“真金白銀”高達401億元，但資產負債率也達到了77.89%，處於行業較高水平。也就是說，保利地產腰包里的錢大部分都是從別人借的。

    保利地產也承認，擬通過此次非公開發行，降低負債率和減少財務風險，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力。

    保利地產是國內地產行業響當當的“四大天王”之一，但資金運轉也不得不通過舉債和從資本市場融資來維持，可見地產行業已經到了“窮途末路”的時候，這也不怪乎大家瘋傳上海（樓盤）也要取消限購。

    從行業資金面來看，2014 年，房地產開發資金來源12.20 萬億元，同比2013 年的12.21 萬億元，微幅下降0.1 個百分點，相較房地產開發投資完成額9.5 萬億元，同比增長10.5%，行業資金面整體偏緊。

    若單從房地產開發資金來源與開發投資完成額的比值來看，2014 年行業資金情況僅略好於2008 年。

    《地產金融視界》注意到，從資金來源構成來看，信貸支援力度不足、市場利率居高不下，商品房銷售和資金回籠速度放緩，導致其他資金來源（主要為個人按揭貸款和定金及預收款）同比減少，在房地產開發資金來源中的占比下降。

    2014 年，房地產開發資金來源中僅個人按揭貸款和定金及預收款同比減少，降幅分別為-2.6%和-12.4%，這是行業資金來源同比下降的主要原因。所以在3月15日舉行的總理記者招待會上，李克強總理表示，鼓勵居民自主性住房和改善性住房，保持房地產長期平穩健康發展。

   但面對整體經濟形勢不振，要想讓民眾加快購房，一時半會兒還不能有多大效果，除非真能要老百姓的腰包鼓起來，不過這個可能真的很難，及時能做到，也不是個把年就能實現的，地產行業仍要經歷一段“寒冬”，2015年下半年回暖的“判斷”恐怕過於樂觀了。（本文來自公眾賬號資訊）