萬科先租后買顛覆傳統銷售模式 引輿論熱議

日前習近平主席表態要化解庫存、促進房地產業持續發展。這是習主席第一次對房地產業的表態。李克強總理則在次日的國務院常務會議上提出，以加快戶籍制度改革帶動住房消費。高規格的表態往往是新政策的前奏。本周樓市“去庫存”火爆異常，房企有風吹草動，輿論更加草木皆兵。

11月16日晚間，重慶（樓盤）萬科“先租后買、租金抵房款”的訊息開始在朋友圈刷屏，大意是顛覆房地產開發銷售模式，徹底不讓小開發商活，萬科自己當銀行，做房貸、做金融租賃等等。事件始於重慶萬科的一次營銷活動。重慶萬科稱，對其某長租公寓的租客，購買萬科某住宅時，可以享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠。

被戲稱為全宇宙第一大開發商的萬科如果不賣房子，那真的就是房子賣不動了。17日，萬科官方對此解釋稱，這是重慶長租公寓項目在業務推廣中采用的與住宅聯動的銷售方式，尚未成為萬科集團的統一部署；且所租公寓和未來購買的住宅是兩類產品，因此不是金融租賃，也不能理解為替代原有的開發業務。

去庫存是當前房地產市場的共同目標。中國一二三四五(002195,股吧)線城市截然不同的房地產市場表現，讓鼓勵需求、去庫存變得復雜。

作為全國性開發商，萬科已經進駐近50個城市，要在整體市場波動中獨善其身會變得越來越難。一年以來，進入2000億業績時代的萬科一路拜訪阿里、騰訊、小米等互聯網公司；無論是王石提出“傳統行業 互聯網”的思考，還是郁亮在內部會議上提出萬科“轉型期開始，萬科要亂三年”的豪言，無不透露萬科自身轉型的迫切和焦慮。

一次促銷活動，市場效果還沒有顯現就在輿論上熱翻天。作為房地產行業的領頭羊，萬科的一舉一動自然會被放在聚光燈下仔細觀察。房地產的白銀時代，萬科的某個動作，也許就是未來的發展方向。

這次重慶萬科的租金抵房款聯合促銷方式，與開發商常用的“押金抵房款”促銷手段並沒有本質的不同，但是卻被解讀為萬科的金融創新之舉。其中原因在於已經有很多大型房企通過金融創新產品來推動房產營銷。比如去年遠洋地產聯合京東金融開展網絡金融眾籌，今年4月保利地產(600048,股吧)與民生銀行(600016,股吧)合作推出“利民貸”，以及恒大地產的首付三年免息分期等等。況且萬科此前已經聯合鵬華基金發行reits產品，並表示價格嘗試和探索證券化產品，為公司未來進行資產管理提供金融支援。

在2015年中報中，萬科明確表示將加強對養老、教育、度假、租賃公寓、物流地產等地產業務、以及裝修與智慧家居、建筑產業化等地產延伸業務等方面的探索力度。