高鐵總站商地王估1424億

廣深港高鐵香港段將於今年第三季通車，高鐵西九總站的商業發展隨即起動。發展局昨天公布2018/19財政年度(下年度)賣地計劃，把高鐵西九總站上蓋「巨無霸」商業地皮納入賣地表，預計可以興建超過316萬方呎樓面，規模較毗鄰九龍站環球貿易廣場(ICC)多逾12%，市場最高估值達1424億元，勢成為全港首幅千億地王，如成功以此估值水平售出，甚至較財政司司長陳茂波預期下年度賣地收入1210億元還多。

納下年度賣地表 規模超ICC

政府在下年度維持推出4幅商業及酒店用地，涉及總樓面571.89萬方呎，較本年度（2017/18）增加2倍，最矚目為位於連翔道與柯士甸道西交界的高鐵總站上蓋商業地王，預計可建總樓面面積約316.46萬方呎。現時同區地標式商廈ICC，總樓面約為282.2萬方呎，所以高鐵站上蓋項目落成後，將成為區內最大單一發展商業項目。

城規會資料顯示，高鐵站上蓋的初步發展計劃是興建3幢21至23層高寫字樓，共有約284.81萬方呎，另設有31.65萬方呎商業零售商場。由於項目挾高鐵優勢，市場對其估值相當進取，綜合測量師估算，每方呎樓面地價（樓面呎價）達2.5萬至4.5萬元，即地皮總值高達791億至1424億元。被問及會否將地皮拆細推出，發展局局長黃偉綸表示會考慮不同可能性，但詳情現階段不宜揣測。

目前全港地價最高官地，為南豐去年5月以約246.01億元天價投得的九龍東啟德商業地王，其次是恒地（00012）以232.8億元投得的中環美利道商業地王，即使高鐵站上蓋項目以市場估值下限售出，亦勢必打破全港最貴官地紀錄。

料中港發展商合資競投

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文分析，以高鐵站上蓋的地利優勢，該項目地價「無可能平」，樓面呎價3萬元以上屬好正常，他預料甚至達4.5萬元。由於地價相當高昂，基本上不會有發展商獨資入標，一定需要合組財團競投。不過，他認為高鐵接近年底才通車，相信在通車初期，政府未必急於推出上述地皮招標，要待高鐵運作暢順後才會展開周邊發展，故地皮「好大機會只係擺喺賣地表」。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，同區ICC出租率高，加上中環商廈空置率極低，高鐵站上蓋項目將可紓緩現時核心區商廈供不應求的情況，料為各大發展商必爭之地。由於項目就在高鐵站上，估計中資財團也會有興趣，或夥拍本地發展商競投。有市場人士認為，中資買家或預留部分樓面自用作為總部。

此外，政府亦推出3幅九龍東啟德商業/酒店用地，可建總樓面約255.43萬方呎，除寫字樓外，亦提供約1770個酒店房間，市場估值合共211.9億至357.2億元，樓面呎價8000元至1.6萬元。 

來源：信報

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