別當冤大頭！ 一次搞懂實價登錄和議價眉角

撰文／今周刊 梁任瑋

今年房市轉好，不論是購屋族或換屋族都要好好把握這波時機，除了勤做功課、比較外，議價這一關更是能否成交的關鍵。房市於 2017 年出現落底訊號，今年氣氛出現轉佳跡象。

眉角一》

避免被特殊物件交易誤導

對於準備購屋或換屋族來說，有哪些趨勢需要知道？選屋要注意哪些重點？

現在民眾買房時，往往都會參考實價登錄資訊，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴提醒，民眾在應用實價登錄資訊作為出價參考時，一定要特別注意「備註欄」，是否有註記「特殊交易物件」，避免被特殊行情所誤導。

根據內政部規範，特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣，或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等 13 種情況，登錄價錢有可能因此偏高或偏低，所以若有註記且價格異常，最好跳過，不予參考。

眉角二》

車位分拆算，單價較合理

另外，如果標的含有車位，對於查詢到的房屋單價，也要留心車位價格是否已有分拆。陳傑鳴舉例，若有一戶含一個車位、權狀 50 坪、總價 2500 萬元的大樓物件，在進行單價比較時，建議購屋者必須先扣除車位面積與價格後，再試算單價。

通常大台北地區的平面車位是以 10 坪、250 萬元計，因此，計算此物件單價，應先減掉 250 萬元，得出 2250 萬元來除以 40 坪，得出每坪單價約為 56 萬 2500 元，比起未分拆前的單價 50 萬元（2500／五十 = 五十）高出一成以上，因為不是每個物件皆含車位，如此算法才算反映真正單價。

眉角三》

實價登錄政策改變多留意

另外，面對今年政府打算杜絕虛坪，調整實價登錄揭露內容，新增「附屬建物之面積明細」、「主建物面積占建物移轉總面積之比例」及「主建物加陽台面積單價」等相關資訊，這些對於想獲得更透明資訊、想買到實際使用空間最大、CP 值最高的消費者，一定要多參考。

目前移轉登記制度的權狀總面積，包括主建物、附屬建物、車位及公設等坪數的加總，而實價揭露的單價，則是上述所有坪數加總後去除以總價，所得出的每坪實價。

未來，內政部擬新增僅有主建物、附屬建物的加總後去除以總價，如此得出的每坪單價，將更趨近於真實可使用坪數的單價；照目前研擬方向，約等於是以權狀坪數平均打 7 折的方式，去計算總價。

例如，買進 2000 萬元不含車位的 40 坪住宅（假設公設約 10 坪），現行實價揭露制度是 2000 萬元除以 40 坪，每坪單價約 50 萬元。

但以後除了持續揭露含公設單價外，也會提供扣掉公設的 10 坪後，以 2000 萬元除以 30 坪（主建物 + 附屬建物），等於每坪 66 萬 6600 元的「趨近實用坪數單價」。如此一來，購屋的消費者也會發現，高總價、高公設的標的，房價將會比原來預期的高出不少。

來源：《今周刊》 1104-1105 期
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