當前研判房市景氣變動趨勢之十大迷思

文．莊孟翰

─重稅、少子化老年化與移民政策，將是未來影響台灣房價重要變數

Ｑ：就長期趨勢觀察，台灣房價幾乎只漲不跌，多數民眾也習以為常的喜愛以具有保值效用，又可以兼具收益的房地產當作投資工具。

惟現階段房價跌勢尚未止歇，加以空屋、餘屋數量依舊高居不下，建商為去化餘屋，不斷加大讓利促銷，去 (2017) 年買賣移轉棟數 26 萬 6086 戶，再創 16 年新低。因此，想請教莊教授，當前房市景氣變動趨勢是否還能與往昔相提並論？

Ａ：當前房市景氣看似有回升跡象，惟建商讓利促銷仍未見停歇，主要緣自 2014 年稅制結構大幅調整，加以 2016 年房地合一稅實施。

另根據商仲業調查資料顯示，2016 至 2017 年國內商用不動產已連續兩年沒有外資買盤，主要原因在於外資購置之不動產一年內出售稅率高達四五％，持有一年以上出售稅率 35％，由此可見高稅率對於不動產投資之嚴重影響。

因此，過去「有土斯有財」以及房地產「收益兼增值」的傳統概念，應該要隨之大幅改變，俾免與現實落差過大慘遭套牢。以下謹就當前房市景氣變動趨勢分別彙整列出常見十大迷思，以供參考。

一、房價只漲不跌的迷思

─重稅後遺症不容小覷

如追溯自往昔數據，台北市自一九七三年第一波房價大幅飆漲起始每坪 1.9 萬元，至去年每坪 83.3 萬元，四十四年間房價上漲了 43.84 倍，相當於每年平均上漲一倍。

過去房價大致依循經濟景氣「復甦、繁榮、衰退、蕭條」循環模式連動，「大漲小回」幾乎就是可以預期的財富累增模式。尤其是過去經濟持續高成長，GDP 也隨之大幅增長的時空背景下，相對於同樣高漲的房價，一般民眾顯得較為無感，而這也正是投資或投機之「黃金時段」。

不過，由日本房市從高點下跌墜入失落的 25 年，美國自 2008 年金融海嘯後房價重挫三至五成，台灣自 1991 至 2003 年也曾經歷十三年不景氣，惟 2003 下半年至 2014 上半年卻又出現大幅飆漲，導致過去只漲不跌的刻板印象又再重新浮現，總認為這種概念就長期而言是對的。

其實以重稅壓抑房價各國皆然，唯一值得檢討的是自 2014 年七月一日台北市率先實施囤房稅後一年半期間，房地產持有稅、交易稅與資本利得稅皆大幅提高，導致整體房市生態大幅翻轉，惟截至目前為止，一般民眾大都沒有深入了解稅制變革對於房市衝擊的力道，而仍停留在房價只漲不跌的迷思。

二、土地神話的迷思

─日本經驗，前車之鑑

日本戰後從經濟高度成長到泡沫經濟時代，土地神話不斷膨脹，咸認只要擁有土地就能經由抵押貸款再購買土地，藉由財務槓桿快速創造財富，其所持論調為只要經濟成長，土地價值不滅，地價絕對不可能下跌，因此，當時就有人喊出「賣掉一個日本，可以買下四個美國」的口號，直可媲美美國的股票神話。

按日本三菱不動產於 1989 年十月買下紐約曼哈頓洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)，更間接為土地神話做了背書。豈料自 1991 年房價崩盤至 2013 年跌幅竟然高達 87％，終致日本泡沫經濟拖延超過二十年以上。

同樣的，台北市精華地段的忠孝東路四段與復興南路口一樓店面約二十五坪，即目前雄獅旅行社現址，當初也曾號稱一個月租金一百萬元而名噪一時。或許這是位於捷運金三角內土地資源稀少性的緣故，但真實金額或者是否刻意拉抬再伺機出脫，不得而知，基本上這都是土地神話的翻版。

再如美國汽車工業大城底特律，當初該地區房價也因為產業的帶動而跟著水漲船高，其後因汽車工業逐漸沒落，房價也隨之一落千丈，也正因此，土地神話在經濟衰退或產業蕭條情況下就未必靈驗。

三、跌幅超過兩成與Ｖ型反彈的迷思

─應注意觸底後之盤整期多久

現階段台灣房價跌幅普遍超過兩成，不少民眾認為房市已經觸底，而擬進場買房，卻忽略觸底並非立即Ｖ型反轉，而是會再經歷一段三至五年甚至更長的盤整期，而這也正是當前錢多利率低情勢下常見之一大迷思。

四、油價、物價與房價連動的迷思

─應注意超額供給之潛在影響

2012 年 OPEC 油價曾高漲至每桶 109 美元，不過後來美國油價因產量供給增加，近年皆處於平穩狀態，但根據美國能源情報署 (EIA) 報告顯示，汽油、蒸餾油需求大增，油價再度漲破六十美元，並朝七十美元大關邁進，過去房價常跟著油價、物價連動，因此一般民眾總擔心房價會跟著連動上漲。

然值此市場供給大於需求，又逢景氣下滑之際，即便油價再上漲，房價恐依舊無動於衷，無法再呈現過去之連動反映。一般而言，景氣好時，油價上漲的確會助長房價，不過當景氣下滑，買方跟賣方的觀點常會背道而馳，即便賣方大力促銷，買方在預期心理下仍舊會停看聽的靜觀其變，因此，如認為房價會像過去一樣跟著油價連動，恐亦不切實際。

五、房貸、土建融增加與房市好轉的迷思

─應與買賣移轉數量相互對照

通常房市榮枯與金融機構貸款消長息息相關，因此，一般投資者動輒以民國九十二年這一波房價起漲之購置住宅貸款 3.04 兆元，及至 106 年驟增至 6.65 兆元，建築貸款自 4203 億元驟增至 106 年之 1 兆 7384 億元來判定景氣走勢，而建商也總會據此認為係需求提高所致。

來源：《理財周刊》 911 期

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