〈告別低利房貸時代〉買房掌握5招 避開升息吃掉現金、法拍危機

台灣過去 10 年一直處在低利率環境，房貸利率也跟著在低檔，對房貸族來說，容易放鬆戒心，以為只要存好自備款就可以輕鬆買屋，沒有審慎考慮到一旦升息，房貸利率一拉高，很容易導致現金不足，甚至可能繳不出房貸而造成房子被法拍。隨著今 (2018) 年台灣可能升息的預期，將告別低利房貸的時代，購屋人應掌握 5 招，保持彈性以因應房市變局。

一、先付本金　降低每月支出

在房貸利率低的時候，不少專家建議購屋人前 2、3 年可以申請寬限期，也就是只先還房貸利息，這樣手頭可以保有更多現金。

不過，銀行主管表示，在房貸利率走升的趨勢下，建議購屋人一開始就選擇本利攤還，且最好在行有餘力的情況下，能夠先多償還本金，以免因為房貸利率提升而加重利息負擔。

二、避開階段式利率　以免因小失大

在升息趨勢中，最好選擇「一段式」或「固定型」房貸利率，因為一段式利率將與央行利率政策同進退，當利率升時就跟著升、利率減少時也會跟著減碼；固定型利率則是原本就比現行利率來得高，但不會隨著央行升息而調升。

不少銀行推出「階段式」利率，多採由低至高的升息方式，前面幾年可能比現行利率低 1、2 碼，但越到後期，就會比現行利率還要再「多」好幾碼，倘若房貸利率持續走升，後期壓力恐較大，不利於手頭資金較緊的購屋人。

三、聰明議價　趁機撿便宜

雖然升息半碼、1 碼對於房貸族短期資金運用不會立即造成危機，但對手頭房屋較多或房貸較高的人來說，一定會造成一定程度負擔，甚至可能因此急著將房子脫手。

銀行主管建議，尚未買到房屋的人，不妨利用升息議題，以此做為議價的條件，可能就可以趁機撿到便宜。

四、「高估」利率　進行房貸試算

目前一般家庭房貸約是房屋總價 7 成，理想房貸支出最好不要超過家庭總收入三分之一，房貸也最好不要超過 20 年；面臨利率隨時可能調高，未來購屋試算房貸時，最好以目前房貸利率再加 0.5% 為計算基準，以免未來升息付不出房貸。

五、轉貸省息多留意　善用「理財型房貸」

一旦升息，「轉貸」有助省息、增加寬限期或貸款額度等彈性，不過有時候加上違約金、代書費、設定費以及鑑價代償費，也是一筆開銷，所以要轉貸前的優先法是先跟原銀行談。

同時，轉貸時，如果只是為了省息或延長寬限期，而沒有增貸的需求，不妨仍請銀行幫你評估，並將可增貸的額度搭配「理財型房貸」方案，不動用時不計息，動用時才需要支付利息，且可隨借隨還，按日計算，來增加自己的資金彈性。