穆迪警告：美國商辦地產面臨周期性轉折點

摘要：穆迪指出，當供應增長、需求減少、以及估值泡沫一起出現時，對於商業辦公地產可能是致命的。如今的美國商辦地產正同時出現這三個現象。

曾經讓投資者趨之若鶩的美國商辦地產要繃緊神經了。

穆迪近日發出警告：美國商業辦公地產面臨周期性轉折點。供應增長、需求減少、估值泡沫三個現象一起出現，對於商業辦公地產項目可能是致命的。

報告提到，一方面積極的貸款審批提高了地產價值，審批的美國商辦地產價值遠超過金融危機前的峰值，特別是 CBD 地區。

另一方面，許多主要城市的商辦地產項目不斷湧現，造成供應過量的現象。

美國商辦地產變化趨勢：供應增加，需求減少（圖片來源：穆迪）

穆迪提醒，當許多城市出現供大於求的時候，最可能受到影響的就是 CMBS 市場。

CMBS 即商業房地產抵押貸款支持證券，是資產證券化方式的一種，CMBS 依靠商業地產的收入來還款。

舊金山、西雅圖空屋率將翻倍

辦公空間的猛增和空屋率的大漲，讓情況在短期內不容樂觀。

穆迪估計，2018 年，美國辦公室空間年增速會達到過去三年的 2 倍；但是未來三年，辦公室的整體空屋率會從目前的低位 13% 上漲至少 1.5 個百分點。

西海岸的舊金山和西雅圖將遭遇的情況可能最為嚴重。未來三年，這兩個城市的空屋率很可能翻倍，超過 12%。

周期性轉折點？

目前美國商辦地產體現出的特點，與商業辦公地產市場周期中的轉折期十分吻合。

穆迪指出，商辦地產市場有五個關鍵階段，第三階段轉折期的特徵就包括地產價值過高和供大於求。

1）經濟恢復期：地產需求增加；

2）經濟擴張期：空屋率降低，租金增長；

3）轉折期：地產價值超過了建設成本和利潤，新項目不斷出現，供大於求；

4）經濟收縮期：需求降低，然而此前開工的項目仍在繼續為市場供應；

5）供需不平衡，空屋率到達頂峰，地產價值下降。

曼哈頓地產已降溫？

美國商業地產降溫的趨勢此前已有跡可循，缺少了中國買家，曼哈頓大型辦公地產的銷量跌至了 5 年新低。

商業房地產資訊網站 Commercial Cafe 當時的報告顯示，第三季，曼哈頓大型辦公地產的銷售額暴跌 67% 至 9.91 億美元，為 5 年來最低水平。而這一數字也只有 2015 年第一季峰值的十分之一。

此外，商業地產的成交數量也出現了下跌。第三季曼哈頓辦公地產成交數量年增率下跌 40% 至 6 筆，均價則年增率下跌 19%。

『新聞來源／華爾街見聞』