國信證券：禹洲地產(01628-HK)首次覆蓋：區域深耕、全國拓展、估值低廉、區域深耕、全國發展

禹州地產(01628-hk)成立於1994年，創辦於廈門，砥礪耕耘20余載，秉承「大禹治水，荒漠成洲」的先賢精神，公司已發展成為總資產近700億元、營收規模超百億元，盈利規模逾20億元的集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理為一體的綜合性集團。2017年，公司全面啟動「區域深耕，全國領先」的戰略方針，目前已形成長三角(53.56%)、海西(34.71%)、環渤海(5.69%)、華中(6.02%)和粵港澳大灣區(0.02%)五大區域全國化布局，力爭在2020年銷售額突破1000億。

銷售顯著增長，擴張步伐穩中有進

銷售顯著增長，完成全年目標81%：2017年1-10月，公司實現銷售面積189.57萬平方米，同比增長17.21%；銷售額324.18億元，同比增長59.07%，已完成經上調後400億元（原300億元）銷售目標的81%；銷售均價為17101元/平米，同比增長35.71%。

擴張步伐穩健：2017年上半年，公司新增建面約94.36萬平米，拿地金額約113.46億元，拿地面積/銷售面積為0.74，擴張步伐穩中有進。截至2017年上半年末，公司土地儲備建築面積約994萬平米，分布於長三角、華中、環渤海、粵港澳大灣區及海西地區共14個城市。

財務優化，業績鎖定性較好

公司通過高、低利率票據置換，降低資金成本，提升盈利：2017年上半年，公司成功發行了總額3.5億美元、票面利率6%的5年期優先票據，提早贖回了2019年到期、利率為8.625%的3億美元優先票據。截至2017年上半年末，公司加權平均融資成本為5.99%，為近幾年的新低。
2017年上半年末，公司剔除預收賬款後的資產負債率為81.38%；短期償債能力保障倍數——貨幣資金/（短期借款+一年內到期的非流動負債）為3.6倍；凈負債率為72.61%。公司2017年上半年末預收款為163億元，對2017年wind一致預期的下半年營收（wind一致預期的2017年下半年營收=2017年wind一致預期營收-2017年上半年營收）的鎖定性為122%。

股息率較高，管理層持續增持彰顯信心

按現金派息首次公告日的收盤價計算，公司2013年以來的股息率高達6.7%以上，投資價值凸顯。公司管理層自2017年5月以來持續增持，截至2017年10月19日，累計凈增持3.7億股，占最新總股本8.8%，管理層大比例增持彰顯發展信心。
PE、PB、PS均低，首次覆蓋，給予「增持」評級

公司銷售顯著增長，全國化布局持續推進，我們看好公司未來的發展，預計2017/2018年核心EPS分別為0.6/0.78元，分別同比增長23.6%/29.8%，對應核心EPS的PE為5.3/4.1X，按最新市值、2017年上半年末凈資產和2017年大概率能實現的400億元銷售額計算的PB為1.24，PS為0.33，估值低廉，首次覆蓋，給予「增持」評級。

風險

若調控矯枉過正導致行業基本面超調，而政策又不適時放鬆。

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