【港股解碼】萬科三季度報一片紅：海外業務撐起青澀的綠傘？

靓麗的三季度報

10月26日晚，萬科企業（02202-HK）發布第三季度報告。報告顯示，萬科第三季度實現營業收入472.9億元，淨利潤37.9億元，各自同比增長11.9%和30.1%，財務數據總體向好。

圖來自萬科2017年三季度報

值得一提的是，僅僅通過三個季度，萬科的銷售金額就超過了去年全年水平：銷售金額3961億元，相比去年前三季度的數據增長幅度高達50.7%！

萬科的三季度報中提到了房産業的變化趨勢：行業調控加碼以及市場環境變化加速了企業的分化，前三季度全國前20名開發企業按銷售金額計算的市場占有率超過30%，行業集中度較2016年明顯上升。也就是說，主要的房産巨頭普遍實現了業績飄紅、平穩增長。以碧桂園、恒大爲例，未經審核的營運數據顯示，今年前九月碧桂園的銷售業績爲4281.7億元，同期恒大的銷售業績爲3660.3億元。這樣一來，萬科、碧桂園、恒大這三家的銷售業績總和已破萬億元，品牌房企的優勢表現得更加明顯。

南方區域銷售額首次領先上海區域減速海外負增長

圖來自萬科2017年三季度報

再回頭看萬科的財報，分區域發現，前三季度北方區域銷售增長較快，銷售面積和金額同比分別上升 66.1% 和 82.3%。

圖來自萬科2016年年報

查閱2016年年報，發現在各區域中，上海區域的銷售額和銷售面積都是最多。據了解，最近幾年，上海區域的銷售額一直在南方之上，在去年年中，上海區域更是一度將這一差距拉大至212.5億元。而今年頭3個季度顯示的一大變化就是，上海區域在業績上的領先讓位于增速強勁的南方（廣深）區域。

今年6月，包括碧桂園、保利、中海、越秀、信達、萬科、華發和華潤等8家知名房企激烈角逐廣東國際信托投資公司規模龐大的破産財産整體處置項目，6月29日拍賣之際，該標的整體挂牌價高達446.772億元。

而最終屬于南方區域的廣州萬科以551億元的總價獨吞該資産包，成爲廣州産權交易史上的史詩級案例，可見今年萬科在南方區域的動作之大。

另外通過三季度報的表現還可發現，上海區域13.2%的銷售面積同比增速已經是低的非常“礙眼”，海外區域 -9.0%的增長更是讓人大跌眼鏡。

紅色的理想青澀的少年

2016年年報顯示，海外項目貢獻銷售面積3.6萬平方米，銷售收入人民幣33億元，占總業績的比重均在1%以下。有報道指出，萬科的海外布局始于2013年，相比較其他房企，其海外擴張一直非常緩慢，海外業務的銷售情況也是在2015年年報中才首次提及。因此，如果樂觀的看，萬科的海外布局非常謹慎。曾有萬科的相關人士表示：萬科出海，意在探索、嘗試，提升管理水平和尋找全球合作。

具體來說，萬科海外布局的第一站香港，聯手新世界發展以34.34億港元競得西鐵荃灣西站的住宅用地，成爲“新地王”，之後又選擇舊金山、新加坡等地試水拿地。根據胡潤研究院撰寫的《2017中國投資移民白皮書》顯示，美國、加拿大、英國排名前三，是最熱門的華人置業區域，而巧合的是，王石也曾表示萬科海外發展的重點地區恰恰是這3個國家。

目前，萬科在國內房産市場已經馳騁了近30年，成爲國內領先的房産公司，並在新的市場環境下積極向長租公寓、商業、物流等多方面轉型，響應“房子是用來住的、不是用來炒的”的明確定位。如果把年近三旬的萬科比作一個國內房産市場業務熟練的老江湖，那麽剛剛4歲的萬科在海外市場更像一個青澀的少年，依然還處在付出大于收益的階段。

萬科在國內的業績滿面紅光、無愧于偉大新時代。而今後海外業務將如何開展？市場對此充滿期待。

■ 作者：張欣然
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