房地產股票觀點：無須擔憂升息 掌握全球多元機會

全球股市今年來有了良好的表現，有些股票指數已達歷史高點，有些甚至創下歷史新高水準。其中有關房地產股市 (包含 REITs 與股票成份) 表現，舉房地產股票指數 FTSE EPRA/NAREIT 全球總報酬指數為例，年初以來截至 7 月底，該指數上漲 10.12% (資料來源: 彭博資訊; 資料日期: 2017 年 7 月 31 日)。有關房地產股市未來投資展望，駿利亨德森房地產股票團隊共同主管 Tim Gibson 針對近來投資人所關注的升息、電子商務發展等對房地產股市潛在影響，以及全球各地的投資機會提出看法。

上市掛牌房地產股票提供投資人多項好處

投資人布局於房地產股市潛在獲得好處包括：

1. 儘管短期亦存在波動，但長期而言，房地產股市擁有表現優於股票市場與債券市場的潛力 (見下圖一)。
2. 房地產股票雖不具備極高報酬之魅力，但因擁有收益成份，且 2/3 的長期總報酬主要來自於配息在投資，因而可穩定提供投資人潛在報酬。
3. 投資組合加入不動產股票可強化風險調整後報酬，因此可作為投資組合的一部分。
4. 相較於實體不動產市場，上市掛牌不動產股票提供一個較低成本且具流動性的交易管道。

圖一：房地產股票、股票與債券之累積總報酬

升息對房地產股票影響不大

關於全球不動產證券市場的投資展望，Tim Gibson 認為，儘管股市今年以來已連續 7 個月上揚，不過投資人至今仍不時提及全球金融海嘯，顯示投資人心中仍存在金融危機的陰霾；此外美國總統川普的言論有時也對市場帶來不確定性，短期在介入房地產股票市場確實得謹慎，不過長期而言 Tim Gibson 仍然樂觀看待房地產股票市場。近來市場持續關心聯準會升息對房地產股票潛在的影響，Tim Gibson 表示就歷史經驗而言，聯準會的升息對房地產股票市場表現影響不大 (見下圖二)，處於目前偏低的成長與通膨環境，只要市場能維持有秩序，房地產股票投資人不僅不需憂慮升息，甚至不要錯過投資機會。Tim 指出，當聯準會升息時，經濟狀況多半已表現良好，加上聯準會的升息決策也是依據經濟數據，因此可以說升息是落後指標，股市的表現則是前瞻性走勢。如以利率影響房地產市場表現角度來看，長天期利率對房地產市場的影響將會較大，不過近來的美國 10 年期政府債殖利率也為見到大幅上揚。

圖二 過去聯準會升息期間 (藍色陰影) 上市掛牌房地產表現

另外面對近年來電子商務對房地產零售業的衝擊，Tim Gibson 認為在此趨勢下有贏家、也有輸家，需針對個案分析。例如有些商場、購物中心不再如以往僅單純提供購物功能，而是能滿足消費者飲食、看電影等多元的體驗式需求，擁有這類品質佳的目的地零售 (destination retail) 資產之公司將會是贏家。此外提供電子商務服務的公司，如物流，或伴隨大量數據被創造出來所衍生發展的數據中心等，皆可望成為贏家。

歐陸辦公室潛在受惠於英國脫歐

從地理區域化分，Tim Gibson 也分別提出歐洲與亞洲等相關房地產股市之投資機會與風險。在歐洲區域方面，目前較不看好英國市場，特別是倫敦辦公室與住宅市場；英國脫歐事件對其房地產市場並未帶來真正的衝擊，在脫歐公投後英國房地產股票確實於去年第三季下挫，不過隨後反彈上漲，此市場受周期循環影響的成份較大；而西班牙的辦公室市場，如巴塞隆納與馬德里等地之辦公室則具投資潛力；歐陸地區的辦公室潛在受惠於企業將辦公室自英國撤出轉進歐陸。

新加坡住宅與中國零售房地產機會佳

關於亞洲市場，過去 4-5 年駿利亨德森持負面看法，不過現階段包括新加坡與中國皆出現投資機會。 其中新加坡市場過去幾年供給過多，住宅市場表現疲弱，但目前供給已見和緩，政府也於政策上有所調整，如降低交易印花稅。中國的零售市場於過去幾年出現太多錯誤型態的產品，歷經 4-5 年的結構調整後，加上零售端逐漸復甦，使得中國的零售類房地產呈現機會；中國零售業復甦的原因包括過去房價上揚為消費者帶來財富效應，同時中國與海外奢侈品存在的價格套利空間也縮小許多，促使消費者回歸境內消費，有助其零售業復甦，進而有利其零售類房地產市場。