全球寫字樓市場展望：全球寫字樓過剩了嗎？

香港，中國 - Media OutReach - 2017 年 8 月 2 日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行最新發布的《全球寫字樓市場展望》報告顯示，全球出現一輪前所未有的寫字樓建設熱潮，在建寫字樓面積超過 7 億平方英尺，預計在 2017 到 2019 年三年內投放市場。這相當於未來三年全球將再創造華盛頓特區、達拉斯、倫敦、新加坡和上海共五個城市的寫字樓存量總量。

報告詳細闡述了全球 100 多個城市的經濟發展動力、寫字樓供需展望和租金上漲前景。儘管全球需求量（共計約 5.2 億平方英尺）和就業增長直至 2019 年年底仍將保持穩健，但供應量遠超需求量，從而導致全球大多數城市的空置率上揚。從這個角度看，全球寫字樓建設將出現過剩。

然而，在本輪全球擴張中，有一個非常明顯的特徵，就是大多數租戶普遍喜歡簇新的高端寫字樓空間，而非老舊的乙級和丙級寫字樓。以美國為例，自 2012 年以來新建優質空間就佔了寫字樓總吸納量的 65% 左右。這表示即使在空置率上升的市場，發展商仍可憑藉興建新寫字樓而獲利，加上在低利率環境下全球經濟快速發展，為推動寫字樓租賃需求創造了良好的環境。

戴德梁行全球首席經濟學家 Kevin Thorpe 表示：「發展商無疑是在寫字樓押下重注，然而大量新寫字樓亦是集中投放於租賃需求最強勁的全球主要城市，因此，我並不太擔心這些新空間的租賃，因為這只是滿足剛需的供應，也完全符合租戶的要求。我反而擔心這輪供應對更低級別寫字樓的影響，我估計這些樓宇將難以跟新寫字樓競爭。」

亞太地區，尤其是大中華區，將引領這輪發展熱潮。事實上，近 60% 的全球新建寫字樓項目主要分布在亞太地區，而區內的新供應又主要集中於北京、深圳、上海、馬尼拉和班加羅爾。事實上，這五個市場的總量佔亞太區在建項目的 55%，或佔全球新建項目的三分之一以上。與此同時，亞太區的租賃需求也是最旺盛的。未來三年，北京在供需增長兩方面都將領先於全球寫字樓市場。

戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑（James Shepherd）表示：「未來三年，預料近 2 億平方英尺的新寫字樓供應將投放至中國四個一線城市，以及香港和台灣。新寫字樓將取代現有品質較低的大樓，並提升中國甲級寫字樓市場的地位。」

戴德梁行大中華區研究預測部主管陳妍斐指出：「根據戴德梁行經濟預測模型計算，北上廣深港台六大主要市場的平均空置率將於 2019 年底上升至 17%，但同時 2017 至 2019 的三年內，預計六市合計的吸納量將達到 1.33 億平方英尺。」

大中華區概況

• 大中華區多個城市都在開發新商業區，而大部分即將入市的寫字樓項目均位於非核心區或新興區域。這些新興中央商務區包括上海前灘、深圳前海、廣州琶洲和香港的九龍東。
• 內地中資企業佔內地一線城市寫字樓租賃需求的 78%；在香港，2016 年中資企業在港新租或擴租面積的佔比按年增長了 60%，幾乎翻番。
• 由於金融科技和電子商務的興起，深圳和廣州預計將創造積極的就業增長。此外，中央政府的大灣區計劃推動包括香港、深圳和廣州在內的粵港澳大灣區城市群發展，料將進一步促進就業增長。