北京2月別墅供需陷低谷 價格未來看漲存量去化難度大

根據亞豪機構數據統計顯示，2月北京（樓盤）別墅市場共實現成交85套，成交面積2.91萬平方米，環比分別減少了35%、27%，也創造了近12個月來的新低。但是從同比情況來看，2月成交量與成交面積比去年同期分別增加了29%、27%。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，春節所在的月份歷來都是樓市成交的最低谷，對於別墅這類涉及資金額度較大，決策周期偏長的產品類型來說更是如此，2015年的2月份也不例外出現年底成交低谷，而供應也出現零供應的低迷現象。從政策角度來看，2014年全國大范圍地區已放開限購，北京雖未放開，但也已不再大力強調這一政策，基於北京強大的人口聚集效應的特殊性，全部一次性放開限購的可能性較小，各種猜測與分析當中，首先從高階市場開口的可能性較大操作性較高，兩會代表也就此建言獻策，因此高階市場普遍選擇蟄伏，靜候兩會后政策層面可能出現的調整契機。

2月底的降息對於也為別墅市場注入一股動力，市場預期進一步轉為積極，項目入市的積極性也明顯提高，3月份除滟瀾新宸長橋墅、金隅·瀾灣、遠洋·傲北三個項目已明確開盤意向外，另外多個項目也開始積極準備，提前入市搶占市場空白。因此預計自3月開始，別墅市場供需將進入上升周期。

根據亞豪機構數據統計顯示，2015年2月北京別墅市場成交均價為29070元/平方米，環比出現小幅下滑，同時也創下了近13個月來的新低。亞豪機構副總經理高姍認為，2月成交價格的低迷屬結構性因素導致。從2月成交排行中可以看出，前十名當中有兩個遠郊項目單價低於20000元/平方米，單價在20000-30000元/平方米的項目占據七席，僅有一個項目單價高於30000元/平方米，中低階項目的勉力撐市也使得整體成交均價出現低谷。但是從未來預期來看，2015年整體別墅市場價格依然看漲。根據亞豪機構統計，2015年首開·瑯樾、中糧·瑞府等一批單價在100000元/平方米左右的別墅產品將推向市場，這類頂級別墅的批次入市也將直接拉升整體別墅市場的成交均價水平。

與此同時，雖然純新盤項目紛紛高價入市，但存量項目的日子卻不甚好過。根據亞豪機構數據統計顯示，截止2月份，北京別墅市場存量高達7467套，這一數字相比2014年同期，漲幅高達50%。存量的冗多一方面使得其在價格制定上難以有標齊高價新盤的底氣，另一方面也對於去化速度產生掣肘。高姍認為，別墅的客群多為高資產人群，其對於居所品質的要求更甚於對價格的敏感，而從別墅市場的存量來看，尤其是年限較長的存貨，其在建筑理念、產品設計以及社區打造上已漸漸落伍。而在高階市場已進入拼細節的今天，這無疑成為其最大的劣勢，只能依靠價格優勢來保持去化速度，因此價格難言上漲。