【林嘉焜專欄】贈與房產招來重稅，持有十年亦無解

避免贈與房地產給子女，就算子女長期持有再出售，亦無法降低沉重稅負。

近年來，台灣房價翻上幾番，年輕人買房不易，父母若願意贊助子女購屋，也要留意贈與過程中，選擇贈與現金或房地產，需繳納的贈與稅會有高低不同。原則上，我建議父母先贈與現金讓子女自行購屋，日後子女出售時的房地合一稅額才不會太重。換句話說，父母應該避免贈屋給子女！

我在 2016.11.3 於鉅亨網撰文「贈屋 or 贈金？這樣算你就懂！」說明詳細的稅金驗算，讀者可回顧參考此文（網址：http://news.cnyes.com/news/id/3598720）

不過，有讀者來函提問：「有稅務顧問和他說，如他現將不動產分年切割贈與給孩子，將來孩子 10 年後才售出，則稅務即不會課像我文章說得這麼高，是否如此呢？有空檔再拜託請解惑, 感恩！」

非常感謝讀者對本人文章的重視，關於讀者來函所提到的疑問，我還是舉例驗算稅額，才能證明哪一種作法的稅額最低。舉例研討如下：

假設有一房地產，市價 5000 萬元，其土地公告現值為 1200 萬元，房屋評定現值為 300 萬元，前述二金額合計 1500 萬元，又稱「時價」，有別於市價。探討父母傳承資產給子女時，除了計算贈與時之贈與稅，還要驗算將來子女出售時的所得稅！因此，分成前後二個階段，個別計算稅負，再將二個階段的稅負金額加總，便可從「總稅負」判斷何種規劃的稅負較少。

【第一階段：贈與】 [甲案] 父母先購置房地產，再逐年移轉土地與房屋持分，由於遺贈稅對房地產「時價」認定，是以土地公告現值與房屋評定現值合計 1500 萬元為主，若父親一人購置房地，再逐年以 220 萬元 (目前現行贈與免稅額)，假設土地公告現值增值不快，則也需時 6.8 年 (1500÷220)，到第 7 年度才能完成。若父母一起購買房地產，個別持有一半產權，則二人合計一年可轉 440 萬元的房地時價給子女，需時 3.4 年 (1500÷220)，到第 4 年度才能完成。以上規劃的優點是合法節省贈與稅，但是有隱藏重大缺點，將來子女出售時，房地合一稅很重！

[乙案] 父母贈與現金 5000 萬元給子女，匯款留下紀錄，30 日內到國稅局誠實申報贈與稅，子女再以受贈資金購買市價 5000 萬元的房地產。乙案產生的贈與稅計算如下：(5000 萬元─免稅額 220 萬元) × 10%= 贈與稅 478 萬元。

就第一階段來看，甲案並無贈與稅，而乙案卻須繳交 478 萬元的贈與稅，看來第一階段，甲案暫時領先！不過，到底是房地產的糾葛？房地合一稅的糾纏？贈與稅的誘惑？還是利益的衝突？這一切命運的糾葛，是否會隨著事件的突破而水落石出呢？就讓我們繼續看下去……

【第二階段：出售】 假設子女購屋 5 年後，以 6000 萬元出售房產，且該房地產不符合自用住宅標準，以房地合一稅的一般稅率 20% 計算，則子女該如何申報房地合一稅呢？

[甲案] 依規定，子女出售其受贈或繼承取得的房地產，必須以繼承當時的「時價」為成本，但是可以調整通貨膨脹值。假設 5 年間，政府公布通貨膨脹值為 120%，所以受贈當年時價 1500 萬元 × 120% =1800 萬元，這就是子女出售時的房地產成本。根據房地合一稅規定，出售者可以列舉相關的費用，若不能蒐集足夠的單據，也可以售價的 5% 為費用，就不需提供相關單據。因為售價為 6000 萬元，因此子女可以主張費用為 300 萬元 (6000 萬元 × 5%)。另外，假設父母贈與子女房地產時，當年度土地公告現值為 1200 萬元，5 年後，已經調漲為 1400 萬元，則增加的 200 萬元，也可以當作所得的減項。因此，[甲案] 出售房地產的所得，計算如下： 售價 6000 萬元─成本 1800 萬元─費用 300 萬元─公告現值漲價總數額 200 萬元 = 交易所得 3700 萬元

接下來驗算應納稅額： (1) 由於持有 5 年出售，適用房地合一稅率 20%，因此應納稅額 740 萬元 (3700 萬元 × 20%)。 (2) 依照讀者來函詢問，某稅務顧問建議他，只要持有滿 10 年，稅額就不會高，其實，再以持有 10 年的非自用住宅稅率 15% 驗算，應納稅額也高達 555 萬元。(3700 萬元 × 15%)，並不划算。 (3) 甚至以最優惠的房地合一稅自用住宅免稅額 400 萬元及稅率 10% 驗算，應納稅額也達 330 萬元。 以上稅額彙整如下表：

[乙案] 本案作法是父母先贈與匯款 5000 萬元到子女帳戶，再由子女自行購屋，因此，子女名下房地產的「原始取得成本」為 5000 萬元。如同甲案之費用 300 萬元、土地公告現值漲價總數額 200 萬元。則乙案的出售房地產交易所得如下計算： 售價 6000 萬元─成本 5000 萬元─費用 300 萬元─公告現值漲價總數額 200 萬元 = 交易所得 500 萬元

接下來驗算應納稅額： (1) 由於持有 5 年出售，適用房地合一稅率 20%，因此應納稅額 100 萬元 (500 萬元 × 20%)。 (2) 若持有滿 10 年，以非自用住宅稅率 15% 驗算，應納稅額只有 75 萬元。(500 萬元 × 15%)，非常低廉。 (3) 再以最優惠的房地合一稅自用住宅免稅額 400 萬元及稅率 10% 驗算，應納稅額只剩 10 萬元。[(500 萬元─400 萬元) × 10%] 以上稅額彙整如下表：

經過以上複雜的驗算之後，終於可以把甲、乙二案的稅額做比較，該如何下決策，就一目了然了。彙整如下表：

根據第五表的彙整，有以下心得分享：

(1) 雖然贈與房地產，贈與稅比贈與現金的贈與稅少，但是，考慮到將來子女出售時的重稅，還是要考慮贈與現金。除非子女有把握 6 年內不會出售，而且能符合自用住宅規定，才要考慮贈與房地產。

(2) 如果父母贈與子女房地產，無法持有滿 6 年，就不可能符合房地合一稅的自用住宅優惠稅率，就千萬不要贈與房地產，以免子女出售時，承擔重稅。

(3) 雖然就第五表來看，7 年間贈與現金 5000 萬元，會有 346 萬元的贈與稅。不過，父母若能分年免稅贈與合計 440 萬元給子女，可以有機會完全省下 346 萬元的稅負。只要父母能事先規劃贈與資金，就更要選擇子女自行購屋的乙案。

(4) 子女受贈及繼承房地產後，將來出售時，稅負極重。子女應該趁早累積資金，再以市價向父母購買房地產。除非父母持有多年房地產，出售給子女會產生高額土增稅。

(5) 採用乙案的子女，只要持有滿 2 年後出售，稅負都不重。但是，採用甲案的子女，除非持有 6 年以上，而且要符合自用住宅定義，否則稅負很重！在此提醒，誰能保證 6 年內的房市一定是多頭？！若房市下跌，子女為停損而出售，還要被認定成本只有 1500 萬元，誤為暴利遭課重稅，情何以堪？！「避免贈與或繼承房地產」是筆者的實務工作經驗所得，苦口婆心，逢人就勸！

(6) 近年來房地產相關法規變動極大，原則上，自住房產的稅負仍低，若是購買多戶房產的投資人，會面臨稅負倍數成長的窘境，悔不當初！筆者心得是「自住一戶就夠，買多困擾多。」

(7) 由於房地產稅法修改趨勢偏向重稅，民眾目前仍不清楚加稅事實，將來出現房地產課重稅新聞，經媒體報導後，民眾才逐漸了解重稅真相，對民眾購屋動機將是一大利空。