大陸產權保護頂層設計出台 70年宅地使用權續期將有法可依

《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》昨 (27) 日正式對外公佈，為中國首次以中央名義出台的產權保護頂層設計，為解決長期以來社會所關注的 8 大產權問題明確了方向。其中，引人矚目的是，對於公眾關心的土地與房屋財產問題，《意見》明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排、細化規範徵收徵用法定權限和程序、賦予農民更多財產權利等，未來 70 年宅地使用權續期將有法可依。

綜合香港文匯報、中新網報導，土地使用權到期後，房子還是你的嗎？隨着越來越多的百姓擁有屬於自己的房產，這成為普遍關注的問題。《意見》明確指出，研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排。對此， 中國社科院法學研究所研究員孫憲忠認為，《意見》體現了中央明確解決這一問題的導向，即推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

國務院 1990 年發佈的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地 70 年、工業用地 50 年、商業旅遊娛樂用地 40 年、其他或綜合用地 50 年。從全國範圍內來看，大部分住宅的土地使用權年限都是 70 年。

目前，關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第 149 條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則，如何「自動續期」存在不確定性，難以操作。

續期問題可以從 3 個方面來考慮：一是不夠 70 年的，到期後必須都續期到 70 年；二是 70 年到期後自動續期，相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關係，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。

專家認為，《意見》提出財產權利保護問題，實質是承認並尊重房產已經成為城鎮居民重要財產權的現實。對於 70 年土地使用權到期後的處理，要拿出妥善的辦法。意見儘管沒有出台具體的內容，但特別重要的是，指明了要向有利於財產保護的方向進行制度設計。《意見》也是強化「物權法」的表現，回應了凡是重大改革都要於法有據。應當按照民主、科學、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關規定。

與此同時，由於財產徵收徵用制度不完善，相關法律規定不夠明確具體，造成行政機關自由裁量空間大，少數地方借「公共利益的需要」之名強徵強拆公民房屋，或徵收徵用補償不夠公平合理。

《意見》明確，完善土地、房屋等財產徵收徵用法律制度，合理界定徵收徵用適用的公共利益範圍，不將公共利益擴大化。給予被徵收徵用者公平合理補償。

孫憲忠說，需要在法律上明確界定公共利益的範圍，即使涉及公共利益，也要目的正當、程序正當、足額補償。要讓百姓有知情權，以及一定的參與權和決定權。

由於歷史原因，存在一些法律制度對不同所有制產權保護不夠同等，對非公有產權保護弱於對公有特別是國有產權保護，出現因所有制主體身份不同而同罪異罰或異罪異罰現象。

對此，《意見》明確指出，公有制經濟財產權不可侵犯，非公有制經濟財產權同樣不可侵犯。加快推進民法典編纂工作。健全以企業組織形式和出資人承擔責任方式為主的市場主體法律制度，統籌研究清理、廢止按照所有制不同類型制定的市場主體法律和行政法規。加大對非公有財產的刑法保護力度。

「很多政策措施在中央文件中都是首次出現，力度空前，對於平等保護各類產權尤其是加強非公有產權保護意義重大。」國家發改委經濟體制與管理研究所所長銀溫泉說。

長期以來，各類企業特別是民營企業在經營發展過程中存在一些違規經營甚至涉嫌違法行為。特別是一旦企業涉案，容易「新賬舊賬一起算」。對此一些民營企業憂心忡忡，甚至影響投資意願。

《意見》中也指出，堅持有錯必糾，抓緊甄別糾正一批社會反映強烈的產權糾紛申訴案件，剖析一批侵害產權的案例。嚴格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業特別是民營企業經營過程中存在的不規範問題。

北京大學法學院教授常鵬翱說，中央明確歷史、辯證地看待過去的不規範行為，給民營企業家吃下「定心丸」，有利於他們安心投資、生活。