泡沫後就買得起房？看看日本的慘痛經驗

搜房博客指出，在日本經濟一片繁榮，房價不斷攀升中到了 90 年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，並大幅提高原來的購房貸款利率。92 年開始徵收地價稅 (徵收額度為財產繼承稅評估值的 0.3%)。日本政府為什麼要出台這樣的經濟政策？日本汽車、家電等其它行業的繁榮景象為什麼也突然消失了？這意味著日本經濟由此開始步入“泥潭” 嗎？又如何看待日本經濟 “空白” 的十年呢？

在房價、股價一路高漲，日本經濟一片繁榮的 90 年 3 月 27 日，日本銀行出台了《控制不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的 “發火點”，房價，股價掉頭下跌 (見下圖)。當年 8 月，日本銀行又把短期貸款利率上調到 6%。更有甚的是 92 年大藏省又出台了地價稅，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜，高端百貨業因其店址位於城市最繁華的地段，每年 0.3% 的地價稅竟然超過商品利潤的 20%，地價稅對房價的抑制力可見一斑。

日本政府為什麼要出台這樣的金融政策，是他們沒有想到這些政策會導致樓市、股市大跌。那麼，在樓市、股市已經開始暴跌的 92 年，大藏省為什麼還要出台地價稅，讓不動產業絲毫得不到喘息的機會呢？

有不少人認為：90 年之後的幾年，日本政府一連的經濟政策把日本經濟推入不能自拔的 “泥潭”，讓整個日本經濟出現“空白” 的十年(9​​0 年中期 - 2000 年) 。

準確地說：不是 90 年的政策有問題，而是 85 年日本全面開放不動產市場，寄希望通過不動產來讓日本經濟繼續保持高速發展的政策有問題。在不動產市場全面開放的 85 年 - 89 年，日本以及世界的變化讓日本政府清楚的看到了 85 年所犯這一政策錯誤的嚴重性。90 年以後的政策不過是對 85 年所犯錯誤的緊急更正。

房地產是不是有泡沫是以實體經濟為參照物，房地產價值脫離了實體經濟的支撐就被認為是泡沫。

但是，房地產泡沫一定會崩潰，或者說房地產泡沫一定要以房價暴跌的方式來結束，這在經濟學上是找不到依據的。脫離了實體經濟支撐的房地產泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。

在經歷了房地產泡沫崩潰的日本學術界比較主流的觀點是：房地產泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那麼，日本為什麼要捅破泡沫呢？

進入上個世紀 80 年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入了鼎盛期。

但是，中國及其它發展中國家的彩電、冰箱等生產線的投產，讓日本政府清楚的看到了，發展中國家的低價格很快要對日本的製造業構成致命的打擊。在單純的價格競爭面前，日本只有死路一條。日本依靠先進的工業製造技術、通過來料加工、出口工業製品帶動日本經濟繁榮的路，已經看到了盡頭。

在日本政府意識到了日本所面臨的困境，但且還沒有找到應對方法的時候，“廣場協議” 更是給了日本當頭一棒。使得給日本經濟帶來繁榮的製造業，陷入了既要與發展中國家的低價格抗爭，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點。

不動產！讓日本人已經鼓鼓的腰包去投資不動產，無疑是讓日本經濟解 “燃眉之急” 的有效通道。開啟商業化的不動產市場，對日本農村的地主是一個最大的利好，當時執政黨 (自民黨) 的最大支持者就是以地主為核心的農協。

85 年 9 月的 “廣場協議” 簽署後，本來就已經擔心日元貶值的日本國民，對於政府諸多的不動產優惠政策，就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風港，把大筆資金投入不動產市場。

當大筆的資金湧入不動產市場而使不動產開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子——保有需求被打開了。日本的不動產屬性開始了悄然的改變，由 “使用需求” 轉向“保有需求”，後果也就可想而知了。再加 86 年高達 2 位數的貨幣增發量，到了 87 年，在絕大部分日本人眼裡，土地已經成了最值得保有的資產。

面對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開了激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的 70% 貸出，北海道拓值銀行以 120% 提供融資，由此可見土地在銀行眼裡已經成了金礦。

隨著日本不動產價格的急速攀升，投向不動產的資金也越來越多，全國的不動產開發項目一個賽過一個大，整個日本 “鶯歌燕舞”，連銀座這種日本最高檔的紅燈區也成了普通人可以光顧的地方。

但另一面，正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進。日本道路公團的經營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設也因地價高漲而困難重重。

88 年，不動產業持續數年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊再也按耐不住，開始大舉進入不動產業。

不動產的高速發展已經嚴重影響到了日本經濟的未來發展方向。因此，圍繞日本應如何發展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下，爭論主要是圍繞 3 個方面展開：

1. 促進不動產業的發展是否符合日本的基本國策？

2. 不動產業的發展是否能保持日本經濟的持續繁榮？

3. 如果對以上兩個問題的回答都是 “NO”，那麼什麼樣的經濟模式更適合於日本？

1990 年日本泡沫經濟崩潰，表面上看是日本政府一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本政府對以上爭論的一個明確回答。

日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產的資金越來越多，日本整個產業結構和就業結構就會向不動產業傾斜。出口創彙的製造業就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10 年、20 年後，隨著發展中國家的崛起，本無價格優勢的日本產品連技術優勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品，日本人對不動產的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。

所以，儘管企業和人都離不開土地，土地的價值應該占到企業利潤的多少？應該占到個人收入的多少？這在世界上也沒有標準。但是，日本資源匱乏必須用高技術含量的產品去交換，這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格，自 55 年設立日本住宅公團到 85 年一直就是由政府主導。所以，日本政府把泡沫捅破有足夠的社會基礎。還想再重複說明的一點是：談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是被當做 “工具” 來使用還是被當做 “古董” 來收藏。只有被當做 “工具” 時，房價才能和實體經濟直接聯繫在一起。如果被當做“古董”，房價和實體經濟就沒有了直接聯繫。如果沒有這樣的界定，房地產有無泡沫也就無法談起，結果只能是各說各話。