9月別墅供需齊漲 調控後量價仍堅挺

根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年9月北京別墅市場共實現成交889套，成交面積27.29萬平米，環比分別增加了38%、36%，這一成交量也創造了近三個月的新高。

而進入到10月份之後，收緊調控之下純商普宅與公寓豪宅成交均現回落，別墅市場卻依然堅挺。10月1-18日，北京別墅產品共實現成交408套，成交面積11.47萬平米，基本與上月同期持平。而從成交價來看，10月前18天別墅市場成交均價高達41791元/平米，創造了歷史新高。

此次930新政收緊調控之後，北京樓市成交量應聲而降，其中以公寓豪宅市場表現最甚，不過別墅市場量價卻依然保持堅挺。亞豪機構市場總監郭毅分析，這與別墅市場的供應不足不無相關，同為高端類產品，受到地價高漲的影響，邁入豪宅行列的項目不斷增多，因此其中的公寓豪宅類產品供應相對豐富，但是受到「限墅令」以及產品規劃管控的影響，別墅供應卻一直未現太大突破，與快速增加的高端居住需求形成鮮明反差。今年截至目前別墅市場供需比低至1:1.6，供需的嚴重缺口使得別墅市場在嚴厲調控的當下仍能保持量價的堅挺。

未來別墅市場成交價格，仍將保持穩定

從政策預期來看，二套房首付由50%提升至70%（非普通住房），對於別墅市場需求來說必然會產生一定制約，因此未來一段時間內，別墅市場成交量在當下的短暫企穩後，也將出現下行，不過隨着土地供應中加大政策房，以及90平方米以下的小戶型用地，將成為影響未來別墅市場供給的原因之一，郭毅認為，在別墅市場無力扭轉供不應求的市場現狀條件下，價格將會保持穩定狀態。

此外，雖然北京調控中強調住宅預售和現售價格「限漲」，但由於別墅產品的多樣化，且區域分布相對零散，無論是不同項目之間的價格橫向對比，還是項目自身推出產品的縱向價格對比，相互之間對標難度均較大，因此對於別墅市場價格的管控殊為不易，這從預售證的發放中可見一斑。

10月截止18日，北京僅有一個商品住宅項目取得預售許可證，即為位於孫河的某別墅項目，雖然本次取得預售許可的整體均價為8.2萬/㎡，與周邊在售項目的成交價差距不大，但其中一座聯排產品樓棟的擬售均價也達到了13.4萬元/㎡。

預售價格管制的松緊有度，是別墅市場價格保持穩定的又一原因，郭毅分析。

9月別墅供應創年內新高，10月供應尚為零

從供應市場來看，9月北京別墅市場共有4個項目入市，其中包括萬科翡翠公園、棠頌別墅兩個純新盤，以及華貿•鉑金墅、V7•北湖壹號兩個老項目後期。4個項目共新增別墅產品380套，環比增加239%，這一供應量也創造了今年的新高。不過進入10月之後，尚未有別墅項目公開入市。

亞豪機構市場總監郭毅分析，9月供應的充足為9月以及10月的成交堅挺奠定了基礎，不過調控新政之後，由於首付比重的增加，別墅開發商也面臨着重現篩選有效客戶的問題，並因此不得不延遲入市，以時間換取市場空間。短期內別墅市場供應的真空狀態，將阻斷今年以來別墅成交量的上升勢頭。

10月1-18日別墅市場成交套數TOP10