控制房價不能單靠預售證

與上一輪的「去庫存」不同，中央本輪調控的核心落在了重點城市的價格上，判斷各地調控成效的標准也就變成了房價和地價是否下滑。為了達成這一目標，地方政府紛紛打出「組合拳」，限購、限貸、增加土地供應、限地價、規范市場秩序等調控手段齊上。但部分城市把「預售證價格監管」作為了調控房價的主要途徑，這讓我稍有擔心。

預售證價格監管主要有這麼幾種方式：

其一，暫停發放高價項目預售證，這樣可以稀釋當前的高價產品成交比例，起到均價下調的結果。（聽說上海（樓盤）已經開始執行）；其二，限價發放預售證，即人為對價格進行干預，把「過高」的價格調下來，這一點在合肥（樓盤）、南京（樓盤）比較典型；其三，管控成交備案價格，有些城市不但要求銷售價格不得超過預售證約定，連價格下限也一並給出了調控范圍。

重點城市預售證價格監管相關政策

注：篇幅所限，語句與政策原文稍有不同

資料來源：地方政府官網

應該說通過預售證來控制房價是十分有效的，甚至在當月就可以達到「立降」的成果，但從中長期來看並不是一個好的方式。

1，先看高價樓盤暫停領取預售證，這一「限制」不可能是無期限的，等到推案上市的那一天，終歸要對市場產生影響，說不定影響更大，所謂的調控房價也只是「掩耳盜鈴」罷了。並且從法律法規角度來說，樓盤的上市是應該由預售標准決定的，符合相關條件就應該予以上市，而不應該通過行政手段來控制，這一點還是要依法行政。

2，再談「限價」，政策本意是防止價格出現恐慌性上漲，初衷很好，但有違市場化規律。現在很多地價已經不低了，現在再人為限定上市價格，也不符合當初土地出讓時的約定（除部分土地在出讓時約定了最高售價之外）。人為限價本身只能控制一段時間的房價，更會導致一些尋租情況的發生，之前一些城市愈演愈烈的「炒號」其實也和限價相關，由於房企申領的銷許價格大大低於先前市場預期，使得「買到就是賺到」在很多城市成為了房市瘋狂的原因。

3，最後再說「管控成交備案價格」，這一政策也有待商榷。甚至有些城市連降價幅度都給出了限定標准，如東莞（樓盤）就規定實際成交價格不得突破備案價，下浮幅度不得超過備案價的15%。這意味着如果某項目由於產品滯銷、現金流周轉等合理原因急需大幅降價，也不會被主管部門允許，實在是有違常理。

對以上這些舉措，開發企業可能只是「敢怒不敢言」；而從實際的調控成效來看，也只能解決一時之困，不能做到長期有效。說的嚴重點，地方主管部門此舉可能只是飲鴆止渴。

當然對於價格的控制還是需要的，但應該在市場規范上多下功夫。特別是對市場上隨意加價、不透明定價的違規行為應該下重拳進行管理，只有市場信息公開透明，產品售價才能真正走到供需平衡的點上。在做好這一點基礎上，可以索性把價格限制打開，也許短期內有一些壓力，但對中長期價格控制來看還是有利的。