三季度北京新房市場沖高 四季度房價將結構性回落

據偉業我愛我家(博客,微博)集團市場研究院統計，2016年第三季度（7~9月），北京（樓盤）全市新建商品住宅（不含保障房）網簽總量為41079套，環比2016年第二季度增長5.8%，成交均價為33604元/平米，環比第二季度上漲4.4%。

從2014年至今各季度的量價走勢來看，今年二、三季度，北京全市新建商品住宅的整體交易量明顯處於高水平，季度成交均價自2015年三季度以來也呈現出了連續上漲的態勢。

新房交易整體規模萎縮量價受成交結構影響較大

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，隨着北京新房市場交易規模的越來越小，且越來越遠郊化，豪宅化，新房的成交量和成交均價受成交結構的影響十分明顯，其中，自住型商品房成為穩定北京新房市場成交均價的重要因素。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，第三季度，北京全市新建普通商品住宅的交易量為12239套，雖然環比二季度上漲了6.1%，但與歷史成交量相比仍處於較低水平。三季度，新建普通商品住宅成交均價為37972元/平米，環比二季度上漲4.4%。

公寓類產品（普通公寓+酒店式公寓+商住公寓+LOFT公寓）在今年二三季度成交量明顯上漲，雖然三季度21045套的交易量環比二季度減少了12.2%，但仍比今年二季度以前每季不足萬套的數據高出許多，需求量的增加，也使得公寓類產品的成交均價突破3萬/平米。

三季度，北京全市共成交自住型商品房5520套，環比二季度上漲433.8%，成交均價為18534元/平米，與自住房剛上市時的2014年第三季度的均價基本持平。北京的自住型商品房自2014年三季度開始正式交易以來，成為了穩定北京新房市場均價的重要因素。

三季度，北京全市別墅類產品共成交2275套，成交均價為37950元/平米，均處於歷史較高水平。

胡景暉表示，土地資源供應的萎縮，土地價格的上漲，一方面，導致適合普通工薪階層首置和改善的普通住宅供應持續低迷，供求矛盾的加劇造成房價的持續小幅上漲。另一方面，地價的高企，也使得新房市場越來越高端化，豪宅化，在成交結構上使得房價結構性上漲。新宅的高端化，以及中低端價位房源供應的不足，也擠壓了部分購房需求轉向總價較低的公寓類產品，刺激了公寓類項目成交的火熱。

自住型商品房，作為平抑房價的重要因素，按照過往的供應節奏，三四季度自住型商品房即將迎來供應和成交高峰，房價將逐步企穩。

新房市場成交遠郊化

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，成交區域上，房山區、順義區成為了今年三季度交易最多的兩個區域，其中房山區交易量超過7000套，占全市的17%；順義區超6500套，占16%；大興、門頭溝超過4000套，均占全市的11%左右；余下依次為昌平區、平谷區、豐台區、通州區等。整體來看，郊縣區域已經徹底成為了北京新房市場的交易主力。

各區域價格上，三季度均價最高的是東城區，每平米超過10萬元，最低的是延慶區，僅4086元/平米。而從環比二季度的漲幅來看，三季度價格漲幅最大的是通州區，其次為西城、懷柔、東城。新房成交主力區域的昌平、房山、順義的房價基本穩定，變化很小；豐台區、延慶區的價格則在下降，降幅最大的是延慶，達67.9%。

四季度北京新房均價將結構性回落

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，「930新政」出台，對新房市場四季度及未來的量價走勢影響十分巨大。

一方面，信貸的收緊，將使得已經被透支的購房需求進一步萎縮，成交量將出現明顯回落；

另一方面，短期內，北京自住型商品房將迎來供應和成交高峰，自住型商品房低廉的房價將促使四季度北京新房均價在結構上出現明顯回調；

第三，新房供應重回90/70，加大自住型商品房供應，從土地招拍掛和預售證核發方面雙控新房銷售價格，整體避免新房的豪宅化，從結構上加大中低價商品房供應，從中長期來看，未來新房市場的供應結構將更加合理。