合作兼並—超越恆大的唯一途徑

2016年10月1日，保利和中航雙雙發布公告稱，房地產業務整合有了新進展，保利擬按照協議轉讓方式收購中航地產(000043,股吧)及其下屬企業合計持有的10家房地產項目公司股權及1個房地產項目在建工程，項目主要分布在成都、昆山（樓盤）、貴陽、南昌（樓盤）、九江（樓盤）、贛州（樓盤）、惠州（樓盤）、岳陽（樓盤）、新疆（樓盤）等9個城市，標的資產的預估值合計23.23億元。無獨有偶，在9月22日中海與中信的合並也算告一段落。而融創連下數城，不僅收購融科、入股金科，而且此前也收購了中渝、萊蒙、天朗的多個項目，可謂名副其實的兼並合作專業戶，此外恆大也曾收購嘉凱城(000918,股吧)，2016年房企之間的合作兼並掀起了一個小高潮。

事實上，自2015年開始，房企之間的合作兼並便已全面啟動，到今年達到了一個小高點，據不完全統計，前20強房企幾乎每家都有合作兼並的動作，既包括對上市公司整體性的收並購，如恆大收購嘉凱城，保利整合中航地產業務，中海並購中信，其實關於整體並購這塊，央企整合備受矚目，保利內部、中鐵之間、中糧與金茂等央企之間的強強合作、收購兼並極有可能改變前十格局。除大型並購外，也包括大量與項目公司和其他房企的合作，以獲取土地和項目為目的的合作更是不勝枚舉。這也成為重要的取地方式之一。以保利為例，2016年上半年通過項目並購方式獲取的土地資源達19幅，占比高達53%，且主要集中在北京（樓盤）、廣州（樓盤）、南京（樓盤）等土地資源相對稀缺的地區。隨着2016年土地價格的不斷高起，這也成為了目前房企的主流趨勢。

數據來源：企業年報、CRIC

與此同時，房企的銷售業績也不斷創新高，TOP20房企的門檻達到了455億元，與去年同期相比增長了97%，預計今年恆大、萬科將沖刺4000億元，碧桂園將突破3000億元，綠地、保利、中海應該都是2000億+，千億以上的企業將突破11家。這一方面歸因於今年銷售市場的火爆，另一方面也來自於全面的合作兼並。

表2016前三季度中國房地產企業銷售金額TOP20情況（單位：億元）

數據來源：企業年報、CRIC

目前單純從市場銷售來看，2016前三季度恆大首次超越萬科，二者在銷售層面均已達到極致，之後想要超越恆大和萬科，還是要從合作兼並上做文章。從這個維度解讀，無論是央企還是那些比較進取的民營企業，都有優勢。誰執牛耳，還要拭目以待。未來五年的冠軍究竟花落誰家，現在的TOP10房企實際都有可能，最大的變數還是來自於兼並合作的力度。