房企幾無利潤搶地 11月份或見土拍限房價試點

10月9日下午，北京（樓盤）經濟技術開發區II-6街區X84R3地塊(下稱「亦莊X84R3地塊」)拉開拍賣序幕，該地塊不僅是北京「930樓市新政」後首宗出讓地塊，也是北京宅地市場斷供5月後的第一幅住宅用地，盡管是自住房地塊，仍然吸引了11家房企激烈爭奪。

在經過47次舉牌後，上述地塊最終被博大新元以21.1億元爭得。「最後成交價格高達21.1億元，成交價格樓面價高達2.08萬元/平米，按照地塊均價2.3萬元/平米計算，基本無利潤可言。」中原地產首席分析師張大偉分析認為。

11家房企47次爭奪自住房地塊

「亦莊X84R3地塊」備受關注主要是該地塊為930新政後第一幅出讓的住宅用地，新政中對未來北京土地市場提出積極推進土地供給側結構性改革，進一步加大住宅用地供應力度。

從出讓條件來看，該地塊要求居住用途建築規模全部用於建設「自住型商品住房」(最大套型面積90平方米)，銷售限價為23000元/平方米(含全裝修成本)。

分析人士稱，從930新政發布內容以及這次亦莊土地的出讓條件來看，北京土地市場的供應側調整已經拉開，剛性住房需求將得到更多重視。

不過，從房企角度來看，未來北京樓市留給房企的利潤將進一步減少，生存空間越來越小，博大新元以近乎沒有利潤的代價拿下該地塊，也說明了北京土地市場的競爭激烈程度。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，「博大新元最後成交價格高達21.1億元，成交價格樓面價高達2.08萬/平米，按照地塊均價2.3萬元/平米計算，基本無利潤可言。當然一級開發單位本身有一級開發利潤，疊加後續的車位及小部分配套物業（補土地出讓金），基本可以持平。」

雖然利潤很低，但該地塊仍然吸引了11家房企前來競拍，並經歷了47次舉牌，競拍過程仍然很激烈。

據了解，博大新元、K2、碧桂園、天恆、魯能、金隅、萬科、中鐵、陽光城(000671,股吧)、中鐵建、首開住總聯合體等11家房企參與現場競拍。

資料顯示，該地塊位於北京經濟技術開發區II-6街區，四至范圍為：東至X84R2實驗小學;南至千頃堂街(泰河三街);西至四海路(博興十一路);北至X84B1未出讓國有建設用地(西)、X84C1未出讓國有建設用地(東)。地塊土地性質是R2二類居住用地，居住70年，辦公50年，商業40年。土地面積50662.6平方米，建築規劃面積101325.2平方米。

11月多宗土地出場或見新政試點

「自4月29日延慶新城05街區05-043地塊R2二類居住用地掛牌、6月2日成交後，北京市土地市場就再無宅地供應，形成了近達5個月的斷供周期。8月30日，北京土拍市場才姍姍來遲掛出一宗亦莊經濟開發區的住宅用地。」有媒體報道稱。

業內人士表示，房企在北京土地市場上的生存環境越來越嚴峻，唯有資金鏈掌控的很好的房企才有繼續下去的本錢。

由於用地性質限制為自住房，930新政中關於普通商品住房供應的要求在亦莊地塊競拍中並體現，如90/70的比例要求、試點限定銷售價格等等。

不過，11月初北京還將有5宗住宅用地進入現場競拍，屆時上述北京930新政中對土地市場的措施能否執行，值得關注。