投資商住房風險大 二手商住房稅費成本驚人

和訊房產消息樓市火爆行情下，普宅價格飆漲，很多投資者將目光頭像了商住房，將「生財」的希望寄托於商住房。數據顯示，2015年北京（樓盤）商住產品成交量為2.1萬套，而在今年1-8月，商住房的成交量就高達4.5萬套，其中大興和通州表現突出，分別貢獻了9091套和8803套，商住房市場熱度可見一斑。但是，二手商住房交易過程中的稅費高得驚人，受此影響，商住房投資的收益可能會大打折扣。

二手商住房不享受任何稅費優惠措施，所以它在二次交易中會產生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。

在確定稅基的時候，一般各地有兩種方式，第一種是地稅部門劃定的指導價（有的地方也稱核定價），每套房子的價格不同，需要交易時確定；第二種是網簽價，這是買賣雙方自己確定的，需要指出的是，稅基是取這兩者之間的高者，哪個價格高，稅基就是哪個。

第一種、增值稅及附加

增值稅及附加的稅率為5.6%，稅基是上次交易價格與本次交易價格之間的差值。

公式在這：增值稅及附加=差值/(1+5%)×5.6%

第二種、印花稅（這個稅收是買賣雙方都要交的）

如果網簽價格是稅基，那麼稅基就是本次網簽價格與上次網簽價格之間的差額，稅率是0.05%。

如果指導價是稅基，那麼稅基就是指導價，印花稅等於=指導價/(1+5%)×0.05%。

第三種、個稅

如果網簽價大於指導價，個稅稅基就是網簽價扣除的相關稅費，這些稅費含原價格、增值稅、貸款成本、印花稅和土地增值稅等，稅率是20%。

如果網簽價小於指導價，個稅稅基就是指導價扣除相關稅費，稅率也是20%。

第四種、契稅

契稅的稅率一律為3%，稅基的確定方式同上。

第五種、土地增值稅

這是目前商住房區別於普通住宅的一種稅收，普通住宅目前暫不涉及此項稅收。

土地增值稅的稅率不固定，要根據增值額與扣除項目金之間的比值來確定。一般年限越長，商住房的土地增值稅越少。

例如，一套北京的商住房，2010年購置，當時成交價為50萬元，契稅為1.5萬元。現在網簽價格為100萬元，指導價為90萬元。

如果這套商住房進入二手房市場，整個交易會產生多少稅費呢？

套用以上各種稅費及計算公式可知：

增值稅約為2.67萬元，印花稅500元，個稅5.76萬元，契稅2.93萬元，土地增值稅約23.33萬元，合計約為18.44萬元。已經占了增值部分的36.88%。

如今，恐慌的樓市下，每天都在上演不理智的搶房大戲，但是畢竟房產投資不是小數目，還是應該慎重考慮清楚後期的升值空間再出手。