房價依然上漲 未來撲朔迷離
鉅亨網新聞中心 2016-09-20 16:40
昨天,國家統計局如期發布了70大中城市房價數據,房價同、環比上漲城市數量均有增加,與7月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有4個,上漲的城市有64個,持平的城市有2個;環比價格變動中,最高漲幅為5.6%,最低為下降0.3%。
數據點評之一:房價環比上漲城市數量增加
剛剛過去的8月雖是傳統淡季,但房價指標卻依舊火熱。統計局數據顯示,2016年8月共有64個城市新建商品住宅價格環比上漲,房價上漲城市數量僅比2016年4月少1個,是2015年1月份以來第二多。在新建商品住宅價格環比上漲的64個城市中,比7月漲幅擴大的城市有31個,漲幅在1%以上的城市有25個,最高漲幅為5.6%(鄭州(樓盤))。
數據點評之二:二線城市漲幅輪動,上海(樓盤)依舊高居前列
從環比漲幅來看,鄭州以5.6%的漲幅高居首位,自6月份榮盛在龍湖板塊打響單價地王「第一槍」後,鄭州土地價格快速上揚,8月18日更是出現了單價「地王」紀錄接連刷新的罕見情況。在地價的推動下,房價也隨之快速上漲,如陽光城(000671,股吧)、正商城等項目8月份備案均價環比漲幅均超過30%。無錫(樓盤)以黑馬之姿排在第三,同樣受到了8月份錫山、濱湖的單價「地王「推動影響。其余城市位次雖有變化,但大多是老面孔,如第二位的上海、第四的合肥(樓盤)均是如此。而昨日出台新政的杭州(樓盤)則有些出乎意料,環比漲幅只排在第11位。
數據點評之三:同比上漲城市數量創新高,廈門(樓盤)房價同比領漲70城
8月份新建商品住宅價格同比上漲的城市有62個,這一數量是2015年1月以來最多。其中廈門以44.3%的增幅排在首位,合肥、南京(樓盤)緊隨其後,上海、深圳(樓盤)、北京(樓盤)受去年下半年基數上升影響,同比漲幅分列4-6位。從定基指數來看,深圳以49.2%的漲幅依舊高居首位,廈門以44%的增幅排在第二,上海排在第三。在房價同比、定基漲幅位居TOP10的城市中,廈門、合肥、南京、杭州均已出台了調控新政。
不過統計局數據還是比個人感受「理性」很多,在我們的一般印象里,市場的火爆程度應該遠遠不止於此,以深圳、上海為代表的熱點一、二線城市中,房價同比上漲50%的應當不在少數。
8月房價同比、定基漲幅TOP10
數據來源:國家統計局
注:同比、定基漲幅TOP10均為這10座城市
數據點評之四:部分東北、西北城市房價仍不及去年同期
在房價依舊同比下跌的6座城市中,位於東三省的錦州(樓盤)(遼寧)、丹東(樓盤)(遼寧)、牡丹江(樓盤)(黑龍江)同比跌幅最大,其中錦州市房價同比跌幅更是達到了3.8%,前期過量投資的導致的「存量欠債」仍沒有還清,市場去庫存仍然任重道遠。
烏魯木齊則是唯一一個房價同比下跌的省會城市,2013、2014年烏魯木齊市土地成交建面高達市場成交量的2倍,以致市場庫存壓力急劇攀升,2015年以來市場成交雖然明顯放量,但土地供給的口子並沒有「剎住」,土地成交規模仍舊達到市場成交量的1.7倍以上,庫存總量還是高居不下。回顧歷史數據可見,自2014年9月份開始,烏魯木齊已經連續24個月商品住宅房價同比下跌。
數據來源:國家統計局
面對日漸「失控」的房價指標,越來越多的地方城市開始調轉政策方向,以「限購」這一典型政策為例,出台該政策的城市已經從原先的北上廣深擴大到了蘇州(樓盤)、杭州、廈門。
對於地方調控政策的未來走向,我認為在出台范圍上,不排除調控政策范圍進一步擴大,天津(樓盤)、福州(樓盤)等城市均有新政落地的可能;在實施力度上,部分城市房價如果繼續非理性攀升,調控政策也有進一步升級的可能,但是如果不遏制住地價的攀升,單是行政調控也是於事無補。
從目前情況來看,整體房價進一步快速攀升的動力明顯不足,當然熱點城市房價下跌的空間也相對有限。現在房價正處於不上不下的僵持階段,地價也快速達到了相對高位,且地價泡沫程度遠比房價要高。地價不率先進行調整,整體市場壓力還會繼續放大。
當然,四季度是傳統旺季,大多數房企還希望在四季度大干一場,雖然今年四季度不一定能比去年好,但銀十還是可以期望的。
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