房價依然上漲 未來撲朔迷離

昨天，國家統計局如期發布了70大中城市房價數據，房價同、環比上漲城市數量均有增加，與7月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有64個，持平的城市有2個；環比價格變動中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。

數據點評之一：房價環比上漲城市數量增加

剛剛過去的8月雖是傳統淡季，但房價指標卻依舊火熱。統計局數據顯示，2016年8月共有64個城市新建商品住宅價格環比上漲，房價上漲城市數量僅比2016年4月少1個，是2015年1月份以來第二多。在新建商品住宅價格環比上漲的64個城市中，比7月漲幅擴大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個，最高漲幅為5.6%（鄭州（樓盤））。

數據點評之二：二線城市漲幅輪動，上海（樓盤）依舊高居前列

從環比漲幅來看，鄭州以5.6%的漲幅高居首位，自6月份榮盛在龍湖板塊打響單價地王「第一槍」後，鄭州土地價格快速上揚，8月18日更是出現了單價「地王」紀錄接連刷新的罕見情況。在地價的推動下，房價也隨之快速上漲，如陽光城(000671,股吧)、正商城等項目8月份備案均價環比漲幅均超過30%。無錫（樓盤）以黑馬之姿排在第三，同樣受到了8月份錫山、濱湖的單價「地王「推動影響。其余城市位次雖有變化，但大多是老面孔，如第二位的上海、第四的合肥（樓盤）均是如此。而昨日出台新政的杭州（樓盤）則有些出乎意料，環比漲幅只排在第11位。

數據點評之三：同比上漲城市數量創新高，廈門（樓盤）房價同比領漲70城

8月份新建商品住宅價格同比上漲的城市有62個，這一數量是2015年1月以來最多。其中廈門以44.3%的增幅排在首位，合肥、南京（樓盤）緊隨其後，上海、深圳（樓盤）、北京（樓盤）受去年下半年基數上升影響，同比漲幅分列4-6位。從定基指數來看，深圳以49.2%的漲幅依舊高居首位，廈門以44%的增幅排在第二，上海排在第三。在房價同比、定基漲幅位居TOP10的城市中，廈門、合肥、南京、杭州均已出台了調控新政。

不過統計局數據還是比個人感受「理性」很多，在我們的一般印象里，市場的火爆程度應該遠遠不止於此，以深圳、上海為代表的熱點一、二線城市中，房價同比上漲50%的應當不在少數。

8月房價同比、定基漲幅TOP10

數據來源：國家統計局

注：同比、定基漲幅TOP10均為這10座城市

數據點評之四：部分東北、西北城市房價仍不及去年同期

在房價依舊同比下跌的6座城市中，位於東三省的錦州（樓盤）（遼寧）、丹東（樓盤）（遼寧）、牡丹江（樓盤）（黑龍江）同比跌幅最大，其中錦州市房價同比跌幅更是達到了3.8%，前期過量投資的導致的「存量欠債」仍沒有還清，市場去庫存仍然任重道遠。

烏魯木齊則是唯一一個房價同比下跌的省會城市，2013、2014年烏魯木齊市土地成交建面高達市場成交量的2倍，以致市場庫存壓力急劇攀升，2015年以來市場成交雖然明顯放量，但土地供給的口子並沒有「剎住」，土地成交規模仍舊達到市場成交量的1.7倍以上，庫存總量還是高居不下。回顧歷史數據可見，自2014年9月份開始，烏魯木齊已經連續24個月商品住宅房價同比下跌。

數據來源：國家統計局

面對日漸「失控」的房價指標，越來越多的地方城市開始調轉政策方向，以「限購」這一典型政策為例，出台該政策的城市已經從原先的北上廣深擴大到了蘇州（樓盤）、杭州、廈門。

對於地方調控政策的未來走向，我認為在出台范圍上，不排除調控政策范圍進一步擴大，天津（樓盤）、福州（樓盤）等城市均有新政落地的可能；在實施力度上，部分城市房價如果繼續非理性攀升，調控政策也有進一步升級的可能，但是如果不遏制住地價的攀升，單是行政調控也是於事無補。

從目前情況來看，整體房價進一步快速攀升的動力明顯不足，當然熱點城市房價下跌的空間也相對有限。現在房價正處於不上不下的僵持階段，地價也快速達到了相對高位，且地價泡沫程度遠比房價要高。地價不率先進行調整，整體市場壓力還會繼續放大。

當然，四季度是傳統旺季，大多數房企還希望在四季度大干一場，雖然今年四季度不一定能比去年好，但銀十還是可以期望的。