世茂股份(600823)CFO陳汝俠:布局搶先機因地制宜做商業

2010年的7月絕對是商業地產界值得紀念的月份。

月初，最會賺錢的房地產公司恒隆地產將高租金增長模式從上海向外復制，在沈陽故宮邊上開發了沈陽皇城商業廣場；月中，這個國內商業地產領域的“大哥級”開發商宣布上半年銷售額達到362億元，繼一季度后再一次超過了萬科成為國內房地產領域第一。

月底，A股商業地產上市公司龍頭世茂股份（600823.SH）也交出了今年上半年凈利潤同比增長700%的漂亮成績單。這似乎預示著，在去年5月剛剛完成重組的世茂股份,開始在中國的商業地產領域扮演起了主角。

近日，世茂股份首席財務官陳汝俠接受了《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）的專訪。他表示，商業地產因持續穩定的租金回報和較高的物業升值空間日漸受到越來越多的關注。因此對于地產商來說，越早進入這一領域，未來獲得的機會才會越多。

提前進入二三線城市

NBD：去年世茂股份完成了重組，開始專注商業地產開發和經營。到了今年，就有大量的開發商跟進。過去十年幾乎沒太大發展的商業地產為什么會突然間吸引到那么多的住宅地產商？

陳汝俠：一部分開發商是因為眼前的危機進入商業地產領域。住宅開發也許還會紅火十年，但十年以后可能就會逐漸進入瓶頸。而商業地產因為穩定且持續增長的銷售和租金收入，可能會成為未來房地產商的主要收入來源。很多開發商正是看到了這一點，才進入商業地產開發領域。但是，商業地產開發和經營需要經驗的積累，很多從住宅轉型的開發商可能難以很快出成績。

NBD：過去十年中，商業地產的發展遠遠落后于住宅的發展，主要原因是開發商的經驗不足嗎？

陳汝俠：過去十年商業地產之所以發展得不如住宅，有很多原因。首先，中國的住宅市場已經經歷了十余年的發展，但商業地產不過剛剛興起，這和經濟發展有關。世界發達經濟體的發展軌跡證明，一旦一個經濟體的人均GDP達到3000美元以后，商業將進入全面發展階段。另外，住宅發展和商業地產發展有個前后關系，先有住宅地產的大力發展，才能有商業地產的興起。此外，與住宅相比，商業地產開發難度高，現金回流不如住宅快，這導致很多開發商更愿意開發住宅。

NBD：那您覺得商業地產未來幾年的前景如何？

陳汝俠：國家已經明確擴大內需、促進消費才是中國經濟的出路。雖然這不是一蹴而就的事，但是未來幾年我們會看到國民消費需求將會越來越旺盛。消費需求增加了，就需要大量的商業服務設施，這正是商業地產的機會。另外，最近幾年全國二三線城市的消費能力大大增強，很多城市對零售業的需求變得很旺盛。比如我們在紹興的商業項目，因為當地旺盛的消費需求，吸引了很多只有上海等一線城市才有的高檔品牌。我們覺得二三線城市的商業地產會有很好的機會，我們已經提前進入這些城市，因為先行者得天下，只有走在了其他開發商的前面，才會贏得更多的商機。

開發遵循“因地制宜”

NBD：世茂股份并不是百分之百地持有所開發的商業地產項目，這是什么原因？世茂股份會挑哪些商業地產自己持有？

陳汝俠：我們開發的商業地產項目中，大概30%是自己持有，70%用于銷售，這一部分是因為資金的需要，另外也是業績的需要。至于哪些持有，哪些出售，這要根據項目所在地的需求和商戶來決定。我們的商戶雖然和我們合作了很久，關系很好，但是他們也有經營考慮，我們會選擇消費人口和購買力能支持他們經營的商業地產項目。而對于那些非常好的商業項目，我們會選擇自己經營，比如我們計劃明年底前營業的北京世茂百貨旗艦店就是我們自己持有的物業，這個項目的地理位置較好、經營面積較大，項目周邊的消費力旺盛，未來的前景十分看好。

NBD：和一些開發商以同樣的模式在全國范圍內復制不同，世茂股份每一個商業地產項目都有所差異，這是什么原因？這是否會導致商業地產開發和經營的風險？

陳汝俠：我們開發和經營商業地產項目的原則是“因地制宜”。只有符合市場需求，才能確保項目的成功，從而獲得較高的租金回報。比如，紹興市的人均GDP較高，消費能力較強，因此紹興世茂廣場項目的定位就較為豐富，既有奢侈品牌，又中低檔品牌。又比如昆山項目，雖然當地消費者的購買力不弱，但是距離上海太近，客流很容易被上海分流，因此昆山項目就以滿足當地日常需求的品牌為主。可見，如果我們在紹興和昆山開發相同的商業地產項目，很難有較高回報，這就是我們在不同城市不采用相同模式的主要原因。