政策不明確 65年酒店式公寓算第三套房嗎?

近日，不少即將推出65年產權酒店式公寓的樓盤都被這樣的疑問所籠罩。因為性質模糊，開發商遲遲不敢推盤，購房人也始終不敢出手。買賣雙方都在苦等南京執行細則的出臺。

市場調查

究竟啥性質，開發商也說不清

南京限購令出臺，除了高端樓盤深受打擊，一大批65年產權的酒店式公寓也再次面臨尷尬。坊間傳聞這類房子仍然歸于住宅，會被限購；另一說法，則是會被歸為商業，不在被限之列。

“我們還在等具體限購細則出臺，65年產權酒店式公寓的性質歸屬明確了，我們才會公布具體的開盤時間和價格，建議受限購政策影響的購房人再等一等。”城市之光一銷售人士表示，“現在細則遲遲不出，說明65年產權的酒店式公寓很可能商貸、契稅按商業性質走，水電按普通住宅類走。”據悉，該項目原定11月初開盤，現已推遲至11月底推出1300套房源。

而曉莊國際廣場現場的銷售人員則認為恰恰由于產權未定，才該趕緊購買，“政府出臺一項調控政策都會留下一段緩沖時間，比如前段時間契稅調整就給了20天緩沖期來繳稅。限購細則未出之前，越早簽合同越好。”

同樣一個問題，德盈國際廣場、誠基百家湖小公館的售樓現場均明確表示，65年產權的酒店式公寓就是住宅。“如果定為商業，也許不受限購影響，如果定為住宅，首套房還可辦理三成首付，因此各有利弊。”

政策不明確，買房人不敢輕易出手

即將于本周六開盤的曉莊國際廣場售樓現場，準備置買第二套房產的陸氏夫婦得知自己看中的65年產權的公寓性質未定時，打起了退堂鼓。陸先生仔細盤算一下，如果是商業性質，首付至少50%、貸款利率1.1倍，貸款年限10年，還得繳3%的契稅，加上商業水電費等，成本不低，“我們還是等政策明確后再說吧，現在不急著出手。”同樣打起退堂鼓的還有來自六合的一對夫婦，本想買一套65年產權的酒店式公寓落戶，聽說公寓性質還不明晰，一旦定為商業，落戶問題就將落空。

調查中，也有部分購房者對65年酒店式公寓情有獨鐘。他們認為，65年產權的酒店式公寓比40年產權的年限長，稅費水電按照住宅性質計算，既可自住也可投資，同時繳稅少，轉讓、出租相對容易，且“即使定為商業，地段好的公寓升值也非常可觀”。

投資客流失，開發商降價數千元

“我們近期將調低價格，從均價13500元/平方米下調至10000元/平方米。”10月26日，位于江寧金箔路上的65年產權酒店式公寓金陵天成傳出降價消息。一位工作人員透露，三套房停貸、限購等政策的出臺使得一些投資類客戶流失，加上年末清盤等因素存在，他們項目已經打出50萬元起售的促銷廣告。與此同時，記者從將于11月初開盤的城市之光售樓處獲悉，他們的開盤價格預期每平方米也降了一兩千元。銷售顧問表示，他們的價格一直未公布，之前的定價為13000—15000元/平方米，開盤時可能只有10000—13000元/平方米。

因為政策模糊，65年酒店式公寓的銷售比普通住宅要遜色不少。據了解，金陵天成4月開盤推出的65年酒店式公寓，目前仍有110多套在售。而10月16日開盤的誠基百家湖小公館推出了近300套65年產權的酒店式公寓，截止到10月26日，現場銷控表顯示認購54套，認購率為18%。

權威說法

目前仍按 住宅性質辦理

今年年初，65年酒店式公寓曾經因為是住宅還是商業歸屬問題引發不小的口水仗，甚至一些樓盤因為不能歸屬為住宅性質而遭遇大面積退房。如今，因為限購，該類酒店式公寓再次被推上尷尬的前臺。

對此，華僑路房地產交易市場契稅申報窗口和各家銀行的答案是，目前65年產權的酒店式公寓都是按照普通住宅規定申報契稅、辦理貸款的。該類酒店式公寓的房產證上一般寫為酒店式公寓，按照普通住宅類申報契稅。同時，建設銀行、交通銀行、工商銀行均表示目前貸款都是按住宅辦理。如果細則將這類住宅改為商業性質的話，他們也將按商業貸款來辦理，目前還未接到任何相關通知。

南京房地產交易市場市場管理科的相關人士告訴記者，“目前一直是按照住宅性質辦理，但新政細則何時實施，有何變化，必須等政府出臺相關細則文件為準。”該人士還建議購房者不要急著出手購買此類房產，或者做好一旦性質歸屬變化所帶來風險的心理準備。

業內猜想

若定為商業 后果很慘重

記者粗略統計，目前南京在售和將售的65年酒店式公寓的項目不少，包括金陵天成、曉莊國際廣場、德盈國際廣場、城市之光國際公寓、誠基百家湖小公館等在內約有2700套房源在售，其中僅城市之光就有多達1300套此類房源，市場壓力不小。

采訪中，一位知情人士透露說，南京新政細則很有可能在11月1日出臺，政策可能參照上海細則，此前傳聞比較嚴厲的限購三套房可能會調整為限制新購房。萬唐置業總經理周斌分析，南京的“五項措施”學習的是深圳模式，但南京樓市并沒有深圳火爆，市場比較溫和，執行后對高檔型住宅影響最大，不少改善型購房者也會被誤傷，半年內南京房價可能下降20%以上。如果這次限購參照上海模式變為限制“新購幾套房”，說明政府認同了上海限購模式，是政策的松動，意在保持樓市平穩，半年內房價將降低10%—20%，相對合理。他還認為，不管細則規定三套房限購還是新購幾套房，對65年產權酒店式公寓的影響都不及高檔住房。一旦限購細則中規定這類酒店式公寓按照商業性質貸款、繳稅的話，沖擊較大，認購量還會繼續下降。