監管力度加大 資金壓力將致房企加強銷售

除了提高存款準備金率以及加息預期外，房企的融資渠道在進一步收窄，分析人士認為，臨近年底，面臨資金回收問題，銀行和開發商都較為緊張，特別是在售項目的壓力尤其大，因此會選擇一些大幅優惠來提高交易量。

中新社援引中華工商時報11月24日報道稱，樓市調控政策持續發力再次引發市場對房企資金鏈的關注。繼住建部、外管局聯合出臺新規，規范境外機構和個人購房行為防范熱錢后，央行再度上調存款準備金也不期而至。與此同時，監管層對房企融資渠道的調控，已經從銀行信貸、上市融資逐步擴大到房地產信托融資。

而銀監會的調研顯示，房企的負債不容樂觀，在資金鏈面臨斷裂的情況下，開發商回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，其財務狀況將持續惡化。

外防熱錢內縮銀根

“新國十條”中的調控措施仍在陸續跟進，而這一次的目標直指海外熱錢。

11月15日，住房城鄉建設部和國家外匯管理局發出通知，進一步規范境外機構和個人購房管理，要求境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。根據通知，在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

市場分析人士認為，上述通知是為了防范海外熱錢進入中國樓市，抑制由熱錢所引發的購房需求。

除了對外防范熱錢外，監管層對內也在逐步收緊市場流動性。

中國人民銀行在11月19日晚間發布公告，從11月29日起，第五次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這意味著，金融機構人民幣存款準備金率將達到18%，達到歷史峰值。

“上調存款準備金率將使得銀行貸款額度更緊。特別是接近年底，很多銀行年內額度已經基本用完，這就使得已經受到預售資金監管的開發商，在資金方面的壓力更大。”有業內分析認為。

與此同時，全國人大財經委員會副主任、央行原副行長吳曉靈近日也表示，貨幣政策應回歸穩健，存款準備金率仍有上調空間。

房企融資監管力度加大

除了提高存款準備金率以及加息預期外，房企的融資渠道也在進一步收窄。

一則關于“四大銀行停止開發貸款”的消息引發市場極大關注，盡管此后各大行辟謠并未暫停開發貸，但目前商業銀行對房地產開發貸款確已明顯收緊，尤其受限于年底的信貸額度。根據記者調查，北京已有一些銀行的部分支行停止發放個人房貸，而信貸額度用完是此番停貸的主要原因。

在銀行信貸面臨無源之水的同時，房企上市融資的希望也更趨渺茫。

有媒體報道，證監會相關業務負責人已經在11月上旬召開的投行業務培訓會議上明確表示，不再審批任何房地產的再融資申請。“除了主業是房地產的公司被暫停外，非主業的公司必須剝離房地產業務才能上報，證監會也已明確指出工業地產和旅游地產亦被納入限制范圍。”

更讓開發商雪上加霜的是，目前較為活躍的房地產信托融資，也開始進入監管層的調控范圍。

近日，銀監會頒布《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求各家信托公司立刻對房地產信托的合規性和風險狀況進行自查。檢查內容包括：信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東是否具備二級資質、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。

“房地產企業的各融資渠道都已經受到較嚴密的調控，目前給房企大量輸血的信托業也不可避免。該文件的發行，說明銀監會下決心要堵住為房地產企業提供大量融資的信托渠道。”用益信托工作室岳婷表示。

業內人士據此分析，信托公司對房企提高門檻，意味著房企融資將更加困難，一些房企為了完成在建項目，只能轉而尋求成本更高的融資渠道。

根據國家統計局的數據顯示，1-10月，在房地產開發企業本年資金來源中，利用外資同比增長達到43.3%，今年首次同時超過了國內貸款以及其他資金的增速。

高負債力逼房企加強銷售

除了外部融資渠道更趨緊縮外，房企的內部狀況也不容樂觀。

據銀監會近日的調研顯示，房企負債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企。在60家大型房企集團中，有18家平均資產負債率超過70%，有64家成員企業資產負債率超過90%。另外，大型房企多頭授信、內部關聯結構復雜、貸款集中到期等諸多值得重點關注的風險點也在調研中暴露出來。

而中國人民大學發布的一份研究報告更是指出，從2010年12月份起，房地產企業將進入一個還款高峰期，應付款累計增速超過30%，預計2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題。

有業內人士分析認為，臨近年底，面臨資金回收問題，銀行和開發商都較為緊張，特別是在售項目的壓力尤其大，因此會選擇一些大幅優惠來提高交易量。另一方面，由于央行不斷上調存款準備金率，再次加息的意向也非常明顯，明年國家在宏觀上收縮貸款規模是可以預見的。這會讓一些新開盤的項目變得更加謹慎，轉而采取一些促銷的方式來打開局面。“房企回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，房企財務狀況將持續惡化。”

(付影 編輯)

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