破解保障房融資困局 社會資本進入將有更多路徑

《基本住房保障法》被超常規地推至前臺，意味著決策層對破解保障房融資難題有了新的思路：政府依舊唱主角，但社會資本的進入將擁有更多路徑。

中新社援引財經國家周刊11月22日報道，兩年間，歷經多個部委和研究機構探討，幾易其名后，《基本住房保障法》征求意見稿終現雛形。

“保障房建設最大的難題有兩個，一個是思想認識，另一個是資金。用立法的手段可以同時解決這兩個問題。”住建部知情人士表示。

參與立法工作的一位專家透露，該意見稿最大的亮點是把基本住房保障作為政府的責任規定下來。“中央政府、省級和市縣級政府分別應該做什么，里面有比較具體的規定。”

法規出臺生效尚待時日，關于保障房融資的研究卻由來已久。政府與開發企業如何聯合，金融制度如何創新，成為推進保障房建設下一步的重中之重。

住建部住房保障司司長侯淅珉表示，一個長遠的制度設計是，保障房建設由社會來參與。“不管是國營、民營，其他的機構，都歡迎。”“對這些對象，從金融辦法、貼息的辦法，發補貼的辦法，來體現政府的職責，從優惠政策體現政府的職責。”

此番表態，意味著決策層對解決保障房融資難題的新思路：政府依然唱主角，但社會資本的進入將擁有更多路徑。

租賃住房困境

“經濟適用房和限價房不缺錢，而是缺地，真正缺錢的是公租房和廉租房。當前保障房的資金困境，主要指后兩者。”住建部政策研究中心副主任王玨林說。

根據住建部的測算，要實現廉租房對象的“全覆蓋”，廉租房建設每年需資金500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來源中，財政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來源。

而作為保障房主力軍的公租房，因誕生最晚，融資渠道甚至未有明確規定，地方政府只能先行先試。

自2010年來，重慶市正開足馬力，打造國內最大體量的公租房。6月，重慶市長黃奇帆公開表示，三年內，重慶主城區將建設3000萬平方米公租房，預計將解決150萬市民的居住難題。

多家地產企業表示，保障房建設土地加建設成本約2500元/平方米左右，以此計算，三年之間，重慶需拿出近750億元專項資金。

根據公開資料，重慶市政府準備先期投入250億元，剩余500億元將通過社會融資。

即使在這250億元政府投入中，也并非資金注入，而以供地為主要手段。黃奇帆在10月份表示，政府將投入3萬畝土地來支援公租房建設，按60萬元/畝拆遷成本計算，此項投入將達到200億元。

2009年重慶市財政收入為1165億元，其中土地出讓金就高達440.47億元。3萬畝土地無償劃撥給公租房，無疑將改變重慶未來兩年的財政收入格局。

按照重慶市政府設想，剩余的500億元社會融資，需要依靠金融機構獲得。而以5%平均利息計算，每年政府需支付利息25億元。

“一個現實問題是，銀監會要求銀行有商業可持續性，就是要賺錢。但保障房可否產生動力？”建設銀行人士說。

即使在地方政府的強力推動下，銀行貸款不設障礙，而還本付息的問題仍待解決。

租金水平被視為可否還本付息的重要標準。如果租金水平較低，會造成銀行貸款來源的缺乏。一位中國工商銀行總行的人士透露，目前全國各地政府的支持力度不一。如重慶的公租房租金水平約為市場價格的60%，廣東在40%~60%之間，南京為70%。“作為商業銀行總行，我們會面臨區域化的問題，同樣的政策在重慶問題不大，在北京可能很難落實。”

上述人士透露，目前北京一部分公租房源自市場采購，成本約為8000元/平方米。“按照北京市的出租水平，回報率不到3%，而銀行的負債資金成本，也要達到5~6%，這個租金能付息就差不多了，還本比較困難。”

但在中國銀行金融總部的一位人士看來，公租房可以成為比較穩妥的市場。“如果公租房在貸款期限上，商業銀行有一個突破和一個原則性的指導，我相信銀行愿意支持公共租賃住房的建設。”

他的建議是，各地成立專門的公租房運營公司，由政府財政撥款。銀行為其下屬項目公司貸款，收益二八分成，大頭歸銀行。公司以盈余來建設新的公租房，逐步擺脫對銀行的依賴。

“保障房建設要以租為主還是以售為主，這個認識要統一起來。目前來看，公租房是主流。”王玨林表示，各地方政府的態度，將直接影響到保障房路徑的選擇，同時也將左右銀行的貸款思路。

引入民間資本

重慶的公租房建設，帶有明顯的政府色彩。黃奇帆曾公開表示，“為確保公租房的公共保障屬性，公租房應該由政府投資，國企承建。”

重慶擁有龐大的國資后盾，政府下轄八大投資公司，國有資產超過萬億，成為政府意圖的強力執行者。

而在更多城市，只靠政府投資，保障房建設難以提速，只得寄望民間資本。南京市的“統管統籌”是典型。

2010年下半年，南京市房管、國土、交通、城建等融資平臺共同出資10億元，成立了南京市保障房建設公司。“以政府為主導，但我們同時選擇萬科、中海、中冶等16家房地產知名企業，作為開發合作伙伴。”南京市房改辦人士表示。

在此基礎之上，該公司與國開行、建設銀行和交通銀行等陸續開展金融合作，為公租房建設提供強力支撐。

自2009年始，南京市規劃了4大組團式保障房項目，其中保障性住房510萬平方米，總投資額超過300億元。“引入民間資本，無疑加快了保障房建設步伐。”上述房改辦人士表示。

政府資源與民間資本結合，在某種程度上奠定了保障房資金的路徑；對金融機構而言，后續的制度創新迫在眉睫。

建設銀行個人金融與信貸部總經理楊紹萍對《財經國家周刊》記者表示，目前的金融政策，更支持長期持有型物業，對公租房來講，亟需政策突破。但她的疑問是，制度創新背后，公租房未來靠什么延長貸款？“即使銀行有相應的配套辦法和制度可以投入，僅憑政府解決公租房的問題是不夠的，需要市場更多參與。”

“制度創新的要點是，怎么動員我們的開發商，把被動變成主動的行為，通過持有方式，讓企業也可以獲得穩定的收益。”楊紹萍說。

與此相對應的是，許多城市的土地出讓中，經濟適用房與限價房的配建已很普遍，但租賃型保障房(公租房、廉租房)的建設主體仍未明確。多家開發企業均對保障房建設表現出濃厚興趣，但對保障房的持有及后續管理，仍存疑慮。

碧桂園總裁莫斌提出一個設想，與國土部和銀監會聯手，做一個可容納30萬人的保障房小鎮。“看可否找到一個可行的模式。”

“未來20年內，國家累計要投入15萬億元來建保障房。”萬科首席研究員譚華杰表示，未來中國保障房有望達到市場的50%。

萬科涉足保障房的時間已經不短，但譚華杰的擔憂“第一是分配問題，第二是退出問題”，“歸根結底，它到底能不能成為一個產業”。

在保障房領域，綠地集團迄今總投資額已達百億之巨，但“現在只做兩類，一類是經濟適用房，一個是城市危房改造”。綠地董事長張玉良說，綠地在公租房領域只能小心探索。“現在是5%的回報率，你做不下去，因此必須要有政府某些方面的政策或者補貼才能運作。金融創新，重點要放在公租房。”

此輪調控的一個結果是，保障房建設被前所未有地重視起來，政府與企業正在嘗試達成某種默契。民間資本參與保障房，在決策層已形成共識。

金融創新沖動

政府與企業，無論誰來主導保障房，金融創新都已成為首要任務。

在種種融資嘗試中，REITs(房地產信托基金)的推進工作最為迅速。證監會基金研究中心人士透露，“REITs由央行牽頭，多部委參與，銀監會現在也在積極推進，具體要看它能否推動我們的保障房建設。”

證監會基金監管部的一位人士也表示，“基本的法規和方案都已經有了。但是因為這個事確實非常敏感，需要結合實際的市場情況找時機。”

此種融資方式在海外市場已很成熟，主要針對商業物業。而它在國內廣受關注的原因是，廉租房將作為這一產品的核心打包出售。

“最早是按照國際適用的一些業態(商業地產)來做的。一直都在準備，但調控期間，要看哪些更適合中央政府的口味要求。”參與REITs試點的人士透露。

種種跡象表明，天津最有可能成為首只REITs產品的誕生之地，多位參與其中的投行人士均肯定此種預測。“打算用1萬套保障房做成REITs產品，全部為廉租房。”

業界對REITs的期盼由來已久，大半年前，REITs在京津滬三地甚至已呼之欲出，但最終夭折。證監會基金監管部人士對《財經國家周刊》記者表示，“一個產品的創新，除了市場化風險以外，還有一個就是要看政策風險。在目前情況下，地產行業還處于宏觀調控周期內，有很多政策上的不確定因素，我們也在等待條件的成熟。”

而嗅覺靈敏者，卻已開始將私募基金引入保障房領域。

消息人士透露，重慶市已經推出一只基金產品，主打公租房，由政府投資，折算平均造價為5600元/平方米。

北京同樣在悄悄做公租房基金試點，只是少了一些官方色彩。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生透露，商會與上海建銀精瑞資產管理有限公司正在做公租房基金籌備工作，“方案已經成形，并提交了主管部門。”
這只基金策劃已有數月，聶為小組組長，華遠地產總裁任志強為副組長。11月16日的一次閉門會議上，任志強提議，“趕緊報上去，國務院層面已經知道這件事”。按照聶梅生的設想，用這樣一個民間基金做公租房，其平均造價僅為4000元/平方米。“前期以私募股權的方式進來，三年建造，四年運營，七年以后通過REITs產品退出。”

在一次業內閉門會議上，聶梅生提出了這一計劃，并得到銀監會和北京市金融工作局人士的認可。“我主張房地產基金要找到政策支持那個杠桿，推高房價肯定不行，先找到政策支持點，再來爭取做一些事情。”聶梅生說。

在她看來，公租房是持有型房產，又有政策支持，恰恰適合基金進入。“許多城市實行保障房代建模式，將代建這一塊拎出來，就是基金。”

這正是許多開發企業最為頭疼的地方，即公租房建成后，如何出租和管理。聶梅生認為在大城市如京滬，若有一個專門機構來募集資金、參與管理，并非難事。

《關于加快公租房公共租賃住房的指導意見》(以下稱意見)出臺雖然是利好政策，但基金進入保障房領域的成功與否，最大的變數不在于政策，而是回報率。對高回報盛行的基金領域來說，保障房還只是張陌生的面孔。

聶梅生透露，其籌備的基金規模在100億到300億之間，投資者不超過200人，預期年收益率在5%~18%之間。

高回報的前提是優惠政策的落實。按照《意見》規定，地價為市場價格的50%~70%，這意味著容積率的成倍增長。“而且公租房用地免征城鎮土地使用稅，免征營業稅和房產稅，因此這個模型當中，只有所得稅。”聶梅生說。

她同時透露，退出機制也已設計好三種方式：政府回購、市場出售和REITs退出。

考慮將基金引入保障房領域的還大有人在，首創集團總經理劉曉光涉足基金領域已超過10年，他也對此設想表現出濃厚興趣，“核心是回報率，還要有一個固定的模型。”

金地總裁黃俊燦也表示，廉租房的REITs產品推出后，最理想狀態是像香港那樣能夠上市，“能夠把社會資金吸引和分流，追求穩定的租金回報，這是很好的方向。”

(徐志嬌 編輯)

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