樓市調控雷霆出擊 金九銀十“夢碎”

國慶長假前夕，北京時間9月29日晚間，人們再次領教了中國相關部門為遏制房價上漲的雷霆行動——人民銀行、財政部、國稅總局、住房和城鄉建設部等聯合，一口氣推出五顆樓市調控“重磅炸彈”，這意味著“二次調控”終成離弦之箭。此次調控氣勢之宏大令不少專家學者認為，樓市即將出現轉折，地產商的“金九銀十”，怎么看都沒了底氣。

五道“金牌”齊發

毫無疑問，新一輪房地產市場調控即將隨著這五項新政拉開帷幕。新政首先要求，各地要加大樓市宏觀調控的力度。立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則；房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數；嚴格實行問責制。這條措施明確提出將限制居民購房套數，不難看出是針對投資性購房的。

在信貸政策方面，中國重申完善差別化的住房信貸政策。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。而且，商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。

第三條，要求調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。房產稅被視為可以壓垮房價的最后一根稻草，再次祭出江湖，暗示監管部門正在認真考慮利用這一有力的財政工具來遏制房地產投機的可能性。但公告并未提及房產稅的開征時間、稅率以及適用的房產類別等細節問題。群益證券分析師Jacky Zhang表示，市場正期待更多有關房產稅及其力度的細節，這是市場最關注的問題。

四是切實增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量；認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策；鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。若這條能執行到位，一條就足以降房價了。

政府最后要求，加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。

房貸“一刀切”威力最大

新政策中威力最大的，當數首套房首付提升至30%，此前這一政策只限于面積超過90平米的首套房。

“盡管首付提高了10%，但一大批剛性需求因此會被擋在門外，也許成交量會非常迅速地下降，樓市直接進入休克狀態。”一位分析人士說，“9月樓市成交量上升，很多開發商認為10月份樓市形勢會明朗。但是首套房首付30%的政策，可能會使開發商們的夢想破滅。”

這位分析師認為，歷次樓市回暖，都是剛性需求帶動的，緊接著才有投資性、投機性需求的入市。9月樓市成交量上升也是剛性需求帶動。“這個政策相當于釜底抽薪，沒有剛性需求的購買，樓市慘淡的景象可以預期。”

此外，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性的實行。

在2010年4月17日出臺“新國十條”后的5個月時間內，各地樓市步入量跌價滯的調整階段。據各項成交數據顯示，8月底，北京、上海、深圳等一線樓市成交量開始明顯回升。北京、上海、廣州、深圳、杭州主城區成交量環比分別增長25%、45.6%、49.2%、83.7%、65.3%；成交均價也顯現出上漲態勢。

猛藥頻出藥效幾何

新一輪房價調控措施趕在國慶前出臺，明確顯示從2010年4月開始的房價調控措施的失效，房價越調越漲的形勢絲毫沒有改變。那么，新一輪調控措施對市場和房價將會有什么樣的影響？

北京大學房地產研究所所長陳國強認為，此次密集出臺一系列政策，透露出管理層對前期一些地方政府對政策理解和執行上的不滿意，現在一系列政策更強調政策的實施，可操作性更強。

不過，除了對房地產稅有更明確的要求外，整體上看，政策沒有超出“新國十條”范圍。此前，地方政府對政策執行的力度不夠，執行有保留，而且政策偏于籠統，偏于原則。現在政策更具體、明確，更有針對性，更具有可操作。陳國強認為，加強政策的執行力度，是這一系列政策的核心所在，也檢驗部委和地方政府的執行力。

合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，這次的新政和之前的沒什么區別，不過是將第一輪調控措施再強調一遍。“4月份也是這樣，10月也是這樣，當然不會影響樓市，反而可能會有人覺得趁著新政沒落實趕緊買房。”

對于樓市調控效果，全國人大常委會原副委員長成思危曾表示，中央政府遏制部分城市房價過快上漲的目標已經基本實現，但靠國家政策讓房價降40%不可能。

此次出臺的政策中，官方再次明確推進房產稅改革。此前多名專家表示，房產稅更多是作為一種調節中國日益擴大的貧富差距的手段，不可能直接打壓當前高房價，社會公眾不應對房產稅在房地產市場的調控作用抱過高期望，至少在3至5年內都不可能實行。

調控猛藥頻出，藥效到底如何，眾說紛紜可能終不敵房價用腳投票。

(喬木 撰稿)

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