京深樓市調查:房價下跌剛開始?

深圳投資客謝淳最近很郁悶，2007年高點時他在深圳關外買的一套萬科第五園的房子，去年下半年剛解套，眼看又要被套住。隨著越來越多的樓盤出現實質性降價，謝淳這樣的例子越來越多，本輪調控帶來的樓市寒冬，看來更象是開始而非結束。

房價拐點再現在高手云集的深圳炒房客中，從事媒體行業的謝淳屬于追漲型，伴隨深圳樓市的兩輪漲跌，他坐了兩次“過山車”。

2007年5月份深圳樓市猛烈上漲時，謝淳經不起炒房暴利的誘惑，在寶安中心區買了一套單價13000元的新房，2008年房價開始下跌，最慘時單價僅有9000元。為了熬過那個寒冬，謝淳將房子簡單裝修后出租，今年初這套房子最高漲到17000元，而今在政策重拳調控之下，又回落到15000元。

最讓謝淳懊惱的是，2007年7月他陪朋友去萬科第五園看房，沖動之下再次出手，幾乎在當年最高點買下一套145萬元的房子。2008年深圳關外成了樓市跌價重災區，這套房子總價最低時只能掛出90萬元，他不得不選擇苦熬。去年房價快速飆漲之下，這套房子奇跡般解套，今年3月曾有買家出160萬元，謝淳幻想著能繼續上漲，沒有及時拋掉。這個月房價再次跌到成本價以下。

在謝淳的投資中，關外的購房帶給了他慘痛的記憶，兩次樓市調控中那里的樓價都是最先遭殃，今年的調控政策出臺兩個月，房價已回落10%。而他投資的市中心房產則明顯抗跌，2008年跌幅不到20%，去年漲幅更是高達80%，而今也只是剛剛開始松動。

“我想割肉拋掉第五園的房子，害怕再出現2008年的暴跌，那就虧大了。”謝淳將在地產中介那里的掛牌總價下調至143萬元，然而兩個星期過去了，依然沒能成交。

深圳房價已遭遇拐點。深圳市規劃國土委監測顯示，5月份深圳房價自去年12月以來首次回落到兩萬元以內。5月份深圳新建商品住房平均價格為18998.22元/平方米，相比1月份下降近兩成。成交量更是出現“腰斬”，5月份僅成交13.64萬平方米，創下去年以來的新低，與4月份相比大降六成多。

新政更為嚴格的北京樓市也出現價格松動。5月份，北京市房屋銷售價格環比下降0.1%，近15個月來首度出現回落。一些前期熱銷的樓盤開始不斷吐出優惠折扣。如萬科藍山從4月底的單價43000元降至39800元，富力又一城由4月份的26000元降至23000元。然而無論是市區還是郊縣，絕大多數樓盤的價格仍遠遠高于2007年那一輪房價高峰。

世聯地產研究總監王海斌認為，近期樓市成交均價持續下行，主要由于豪宅和大戶型成交量銳減，尤其是5月份別墅出現“零”成交，其實多數區域房價還未出現明顯下跌。

“死扛”者仍有理由房價跌勢已成主流，但手握中心城區房產的有房族卻不打算就此出貨，死扛、待漲者仍然不少。在北京一家保險公司上班的李靜4月初在北京三環內以單價45000元的價格買了套小公寓，旋即樓市開始冷清。然而在李靜看來，自己的小區價格并未明顯下降，她堅信樓價長期還會上漲，不必為一點小波動而擔憂。

“2007年我的朋友在通州買的房子，每平方米一萬出頭，2008年房價降了不少，2009年價格剛剛回本他就趕緊出貨，改成租房，結果現在房子漲到2萬多，后悔不已。”李靜表示，老百姓想把房子買到價格最低點實在太難，只要資金能夠支持，投資房子長期來看總是升值的，不管是中心城區還是郊區。

也有投資客表示，3、4月份樓市漲幅最明顯時，很多項目其實是有價無市，要么是根本找不到房源，要么是賣家報價太離譜。現在雖然把那段最瘋狂的“泡沫”擠出來，但跌得多了自己并不愿意賣，這也是一種有價無市。

與此同時，租房市場開始活躍，一些投資客干脆將房源轉售為租。根據北京中原三級市場研究部的統計，自4月中旬房地產調控新政推行以來，北京市二手房租金價格環比上漲逾5%，一些熱點區域漲幅超過7%，單位使用面積租金首次突破50元/平方米方米/月。與一年前相比，北京一套普通兩居室的租金漲幅在20%以上，一些地段佳、交通便利的房源漲幅更高達50%。

各地調控政策執行情況出現松動跡象，也成了一些投資客“死扛”的原因。目前北京、深圳等地有些銀行開始放松第三套甚至第四套房貸款，地產中介暗中串通銀行想出“新招”規避政策，非當地戶籍、社保不足一年的購房者，中介都能幫忙代辦社保或納稅證明。

抄底幻想或將破滅樓市再度低迷，不少“剛需”和投資客萌發了等待機會再次抄底的想法。

“我覺得現在的市場和2008年有點像，可以拿來對比。”名片上印為北京某鐵路物流公司董事長的老王，實際運營著一個專職炒房的公司。在他眼里，今年房價的調整將給他提供再次抄底的機會。

老王認定北京樓市有強大的“剛需”支撐，上一輪從2008年8月跌到2009年2月，當時房價并沒有出現普跌，有些項目跌得猛，有些基本沒跌。樓盤下跌的時間也各有不同，“比如2008年中期北京東北四環某樓盤從19000元降到14000元，這就是那個樓盤的最后一跌，也是最佳買入時機。”

而眼下老王已經開始重新關注一些降幅較大的項目，這些項目多是已經跌回2009年底的水平。比如北京六環外的燕郊天洋城三期，單價為7500元，與之前相比降價幅度達到30%。南三環區域的星河城璽萌公館，意向銷售單價也從最高的25000元降至20000元左右。

更重要的是，老王認為樓市政策不會再繼續收緊。即便是維持現有的房貸政策，老王也有一些“空子”可鉆。他運營的公司可以通過實業名義貸款，必要時還可以利用民間借貸。中國證券報記者在和老王的接觸過程中，他屢次表達了北京市區房價不漲到5萬元不收手的想法。

對于樓市的“抄底說”，北京科技大學教授趙曉并不認同，他表示，國內宏觀經濟形勢已經不同，去年靠財政刺激帶來的樓市泡沫正在破滅。

王海斌也表示，樓市降價通常需要經歷六個階段，即觀望和僵持、局部促銷、新項目低價開盤、局部全面促銷、局部降價、全面降價。目前樓市在局部促銷、新項目低價開盤兩個階段徘徊。

對于未來樓市的走勢，業內人士表示，此輪調控之前一線城市房價“虛火”很旺，近期略有回落后房價依然較高，加上大部分開發商仍在觀望，二手房市買賣雙方也僵持不下，樓市要度過這一輪調控的寒冬仍需漫長時日。