央行加息劍指樓市 千億資金回流銀行

央行年內第二次加息明顯是為存量房貸利率即時調整鋪路，千億資金因此從個人可支配收入回流銀行，對整個市場資金回收力度非常大，對樓市指向非常明確。明年貨幣政策鐵定收緊，如繼續加息后對樓市調控效果仍不明顯，或將引來第三輪樓市調控。

中新社援引南方日報12月27日報道，12月25日18時，中國人民銀行決定，自2010年12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。其中，對房地產市場影響最大的是5年期以上貸款利率，由現行的6.14%上調到6.4%。昨日住房城鄉建設部稱，從當日起上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.25個百分點。

對于此次加息，有人將之打趣地稱為“央行送給市場的新年禮物”。許多專家表示，此次加息屬于“意料之外，情理之中”，之所以趕在年前加息，主要原因是房貸的計算是以年度為時間單位進行調整的。年后加息，則存量房貸利率的上調要到2012年1月1日才能調整，因此，此次加息明顯是為存量房貸利率的即時調整鋪路，千億資金因此從個人可支配收入回流銀行，對整個市場資金回收力度非常大，對樓市的指向非常明確。當然，也有專家認為，雖然一定程度上增加了購房成本，但加息力度有限，短期內難以影響房價漲勢。

溫總理昨日在中央臺與聽眾直接交流時，再度擲地有聲地表示:有信心讓房價回到合理價位。專家也認為，加息標志著寬松貨幣政策已經結束，如繼續加息后對樓市調控效果仍不明顯，或將引來第三輪樓市調控。

現狀 個人房貸壓力全面升高

此前，市場普遍預計12月份有一次加息。12月3日召開的中央政治局會議明確提出，明年將開始轉向實施“積極的財政政策”和“穩健的貨幣政策”，并增強宏觀調控的針對性、靈活性、有效性。實施兩年之久的“適度寬松貨幣政策”終于走到了終點。

然而，在10月份宣布加息和11月份兩度上調存款準備金率后，央行又于12月10日晚間宣布，從12月20日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。由于加息和上調存款準備金率很少在一個月內同時，使得幾乎絕大多數預測分析認為，在年底之前央行不會進行二次加息。

但事實上，也有不少人已提前猜到此次加息。興業銀行資金營運中心首席經濟學家魯政委此前曾連發3份報告，認為年內會加息。他表示，加息表明了反通脹的決心，“因為利率政策一般有滯后性，考慮到明年通脹形勢嚴峻，而銀行對客戶貸款利率通常按自然年重新定價，年內加息的政策時滯會大大縮短，能夠在2011年元旦后就迅速起效。”

業內人士表示，房貸一般是5年以上的長期貸款，這次央行將五年期以上商業貸款利率從6.14%調整到6.40%，提高幅度為0.26%。而此前央行首次加息時，住房公積金已經隨利率調整上調了0.2%。昨日住建部跟進出臺住房公積金貸款利率的調整通知，將住房公積金調高了0.25%。加上前段時間住建部、財政部、央行、銀監四部委聯合發文要求第二套住房公積金貸款首付不少于五成，利率為公積金基準利率上浮10%，停止向購買第三套住房發放公積金貸款，個人住房商業貸款和公積金貸款都在全面收緊。

記者根據新的利率算了一筆賬，根據目前4.30%的公積金貸款基準利率，一筆80萬元首套的公積金房貸每月還款4975元，比10月加息后的4868元每月多還107元，如果是10月前辦理的公積金，兩次累加的效果將使得貸款人明年要多還182元，20年下來要多支付利息約4萬3千多元。而根據最新的利率，首套房商業貸款8.5折后利率為5.44%，同樣貸款80萬，月供需要5277元，比公積金每月多還302元，20年下來多還7萬多元。

“按揭這塊負擔當然加重了，但這次加息幅度還是比較小。”廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，如今房地產行業對金融依賴度越來越高，加息對房地產肯定是負面消息，但此次央行加息，上調利率只有0.25個百分點，短期影響并不會很大。

上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭也認為，房地產業對信貸依賴度很高，加息將直接提高開發貸款和個人房貸的成本，增加了房地產開發和個人購房的難度。尤其是市場需求會因此而短暫減少，對于房地產市場屬于利空影響，但這一影響短期內比較有限。

分析 效果不明顯或迎來“三次調控”

“經驗表明，加息對樓市尤其是房價的影響，滯后效應明顯，通常需要累計多次加息、且在周期過半后才會初步顯現效果，最后一次加息完成前后，對房價的影響才會完全體現。”楊紅旭表示，目前對樓市的影響只能說還處于量變過程中，沒有發生質變。

事實上，在二次調控實施三個月后，樓市依然“我行我素”，沒有出現如預期中的降溫，10月份全國70個大中城市的房價環比漲幅較9月有所回落，但是11月卻再次量價齊升。統計數據顯示，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，預期今年全年上漲9%左右。

與此同時，歲末全國多個城市“開閘放地”，各大房企則跑馬圈地，土地市場猶如賀歲大片般熱鬧。據國土資源部數據顯示，截至11月底，全國房地產供地12.82萬公頃，約合192萬畝，同比增長47.8%。其中占房地產用地供應總量約四分之三的住宅用地供應，同比增加50.6%。北京、上海、天津的土地出讓收入因此再創歷史新高，截至12月中旬分別比2009年上升21%、42%、38%。

而據中原調查數據顯示，近期北京、廣州等7城市均有宅地成交，面積達到174公頃，較“二次調控”前平均水平上漲11%。宅地平均溢價率為65%。其中廣州、成都兩地溢價率均超140%，廣州“白云新城”于上周出讓3幅宅地平均溢價率超過190%，樓面地價創下廣州居住用地的歷史新高，達到每平方米20605元。而12月初，上海、武漢等地也都出現了新的“地王”。

在號稱史上最嚴厲的調控年，房企的拿地熱情顯得格外耐人尋味。研究中心監測數據顯示，2010年全國房地產開發企業土地購置費同比增長78%。在各大房企“攻城略地”的背后，是一片飄紅的銷售數據。8月份以后，不少房企的成交連續大幅上漲。如萬科8月的銷售額超過百億，創下國內房企銷售新紀錄，2010年度銷售總額更是突破一千億元，成為國內房地產行業第一家年銷售額超過千億級的公司。

而有業內人士透露，雖然銀行一直在強調收緊房地產信貸，但主要收緊的是置業者的購房貸款，在房地產開發方面仍比較寬松。“9·29”新政出臺后，10月房地產開發資金中新增國內貸款1044.72億元，環比9月上漲了11.34%，較去年同期增長了18.83%。房地產新增國內貸款在7—9月后重新躍回千億元以上。

在這樣的背景下，“三次調控”的說法悄然出現。12月3日，國際貨幣基金組織(IMF)發布的一份研究報告稱，中國要抑制主要城市的房價漲勢，必須提高實際利率、全面征收房產稅。業內人士稱，征收房產稅目前是“遠水救不了近火”，最直接有效的猛藥還是貨幣政策。

“如果貨幣政策不能夠解決問題，明年出現房地產的‘三次調控’恐怕在所難免。”房地產專家趙卓文表示，若樓市不退燒，明年可能有更多行政手段，比如限價、限戶口、收增值稅等等會出臺，“管理層的調控其實還是很多的，只是看愿不愿意用而已。”

預測 明年貨幣政策鐵定收緊

“在短期內，房價還將繼續堅挺甚至繼續上漲，下降的動力不大。”房地產專家陳真誠也認為，由于通貨膨脹已經嚴重，這次加息后負利率幅度依然高達2.35%，打擊通貨膨脹的力度明顯有限。“央行在打擊通貨膨脹的態度和行動措施上依然顯得保守，房價預期可能再次被推高。”

陳真誠表示，自從重啟新一輪房地產調控后，調控力度一直不斷加碼，但效果依然有限。通貨膨脹、負利率、資產泡沫等等與“史上最嚴”房地產調控形成了最強力的對沖。“央行不太愿意連續或大幅度加息，直至如今通貨膨脹越來越厲害，負利率越拉越大，資產泡沫越吹越大，在美國加印鈔票的推動下，央行終于收緊貨幣政策。只是，按照目前做法，效果不很樂觀。”

陳真誠分析稱，此前除10月20日一次象征性加息0.25外，央行11月在9天之內兩次宣布上調準備金率各0.5%。但按照10月末人民幣存款余額為70.28萬億元估算，兩次上調準備金率后只能約對沖掉10月份一個月7003億元存款搬家所形成的流動性。而決策層早先設定今年全年新增信貸總額為7.5萬億元，前10個月已增加了近7萬億元，預期全年不會少于7.5萬億元，還很可能會突破。不管是之前上調準備金率還是此次加息，對今年的信貸和流動性總量規模影響都不大。

刀客地產顧問機構董事長、資深房地產專家謝逸楓也表示，此前市場對于加息的預期是0.5個百分點，此次加息顯然并未到位，而且加息對樓市尤其是房價的影響，滯后效應明顯，因而對樓市中的投資客和開發商的影響依然有限。但是“加息時點提前意味著加息周期提前到來，明年仍有多次加息和上調存款準備金率的可能和空間。”

日前，有傳聞稱部分上海銀行已完全取消首套房貸優惠，對首套房貸嚴格實行“基準利率”。而據消息人士向記者確認，目前銀監會已經給各家金融機構打過招呼，從12月起要求各家金融機構停止發放固定資產貸款。明年新發放的固定資產貸款，原則上期限不超過15年，不得展期。對于大型房企集團要實行集團并表授信管理，集團及各成員企業的貸款總額不得超過在建工程的五成。

某四大國有銀行信貸部人士表示，其實今年下半年以來開發貸等貸款就非常緊，已經簽了合作書的開發貸幾乎過了一年都審批不下來，年底基本停放此類貸款，明年也只能“見縫插針地放款”。另一家國有銀行公司業務部相關人士則透露，個人貸款目前也開始側重轉向非房貸業務，估計明年初申請住房貸款一樣很難，“連我們大行都這樣，更別說其他小銀行了。”

陳真誠則推測，基于目前的宏觀經濟形勢、通貨膨脹和房地產市場現實，如果不讓負利率轉正，不讓市場流動性回歸適中，企業可能會變著法子讓產品漲價，以彌補損失。對老百姓來說，只有兩條路可走，沒錢的只能被動接受損失，有錢的則選擇繼續購買房地產等商品作為投資，以求能使財產保值，對抗通貨膨脹。因此，央行在年內可能還將上調準備金率1—2次，并加息25—50個基點，并釋放出將來繼續加息的信號。

(徐志嬌 編輯)

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