樓市孕育雙胞胎 房產金融深度博弈

2010年以來，樓市調控和人民幣升值問題備受關注，樓市調控與“人民幣升值預期”影響下的房地產市場走勢問題引發業界熱議。

據大河報7月22日報道，2010年6月19日，中國人民銀行宣布“增強人民幣匯率彈性”，此消息一出，帶給市場強烈的“人民幣升值預期”。而此時，距離2010年4月國家出臺“史上最嚴厲樓市調控政策”僅有兩個月時間。

作為金融屬性十分明顯的房地產業，這輪人民幣升值的預期，能否成為重拳調控之下樓市的一根“救命稻草”？

在國家嚴厲的調控政策與“人民幣升值預期”的雙重影響下，房地產市場又將呈現怎樣的走勢？

“匯率與樓市的愛恨糾葛”還將繼續？

7月份以來，部分地區放松了三套房貸，個別央企拿地的報道也成為民眾熱議的焦點。

與此同時，史上最嚴厲調控政策也初見成效。

6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環比首次由漲轉降。分析人士認為，6月份全國房價環比由漲轉降的出現，標志著房價在統計上已經出現“拐點”。

正當業界猜測房地產調控是否會有松動的跡象的時候，國家有關部門立即讓市場杜絕了這個念頭。

7月12日，銀監會、住建部和國資委三個部門紛紛作出回應，強調房貸政策不變，樓市調控繼續。

著名財經評論員葉檀認為，在目前復雜的經濟環境下，房地產市場由于其濃厚的金融與貨幣色彩，已經成為國家貨幣調控的獨門秘笈，不可能半途而廢。

一邊是史上最嚴厲的調控政策，另一邊是人民幣升值預期帶來的力量，在這些因素疊加的影響下，下半年房地產市場將如何演繹？

市場分析人士指出，從調控的角度看，房價上漲減速或者個別城市下跌成為必然；但從人民幣升值后，國際資本逐利的角度看，很顯然，中國樓市多了一股和調控方向相反的做多力量。這樣雙方力量的博弈，對于中國房地產市場的穩健運行顯然是有利的，避免了中國樓市過度下跌的可能。

市場人士指出，從全球其他國家的經驗來看，人民幣升值對樓市的最終影響取決于升值后宏觀經濟的走向，如果經濟仍然能保持較高的增長，則升值對房地產是利好；如果經濟出現衰退，則房地產亦將受損。

因此，在各種復雜因素交織的情況下，可能決定我國房地產市場走勢的根本因素還是宏觀經濟的增長，只有國家宏觀經濟持續增長，才能帶來房地產市場長期健康的發展。

同時也有人認為，當前我國房地產市場基本需求依然旺盛，政府很難長期用行政手段控制房價，要做到遏制房價過快上漲，必須切實增加有效供給，并控制投機性購房。

高房價背后的匯率推手？

2010年以來，一則關于人民幣匯率和中國樓市的笑話廣為流傳：一個美國人到中國旅游，拿10萬美元兌換了70萬元人民幣。在中國待了一年，吃喝玩樂花掉10萬元人民幣。回美國前，他到銀行兌換貨幣，由于人民幣兌美元升值了，這位美國人用剩下的60萬元人民幣仍然換到了10萬美元。來時10萬美元，回去時還是10萬美元，他等于在中國白吃白喝白玩了一年，于是高高興興地回家了。

另一個美國人效仿他，也來中國拿10萬元美元換了70萬元人民幣。這個美國人更聰明，他用其中60萬元買了套房子，把剩下的10萬元用于吃喝玩樂。一年后他想回美國，就把房子賣掉，由于中國房價飛漲，原先買的房子漲到了120萬元人民幣。再加上人民幣升值，他得到了20萬美元！他不僅在中國白吃白喝一年，還賺到了10萬美元！

笑話當然可以一笑置之，但是其中透露出的“人民幣匯率”、“熱錢”與“房價”之間的關系，卻十分耐人尋味。

人民幣匯率與房地產業有什么關系？為什么說“人民幣升值將帶來房地產業的升值”？

作為典型的資金密集型行業，房地產市場的供給和需求都離不開銀行貸款，其金融屬性非常明顯，因此國家貨幣政策對房地產市場有重要影響，房地產業也因此有“第二金融業”之稱。

作為貨幣政策的組成部分，央行歷次利率調整和匯率制度改革，都密切牽動著房地產市場的心跳。

從這個角度講，房地產與股票等證券資產的屬性相差無幾。

由于通常情況下人民幣升值將引起資產重估，以人民幣計價的資源、房地產、金融資產的價值也要同樣升值，因此，股市和樓市的上漲就在預期當中。

事實上，人民幣升值的預期，已經給中國的股市和樓市帶來過一輪波瀾壯闊的上漲行情。

2005年7月，中國人民銀行宣布啟動人民幣匯率改革，在此后的幾年內，中國股市和樓市迎來了持續單邊上漲的行情。

在2005年-2008年的3年中，中國大部分地區的房價成倍上漲，中國房地產行業也迎來了飛速發展時期。

有數據表明，中國內地的房價，與人民幣匯率的走勢曾經驚人的一致。

外匯行情顯示，美元兌人民幣匯率自2005年7月后持續走低，直到2008年9月才進入橫盤階段。

與此同時，上海二手房指數顯示，2007年5月起上海的房價呈現加速上揚之勢，并一直維持到2008年7月。

2010年6月19日，中國人民銀行宣布“根據國內外經濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率彈性。

這意味著中國人民銀行繼2005年之后，重新啟動匯率改革。消息一出，立即引發了金融市場對人民幣升值的強烈預期，不少分析人士也立即提出“人民幣升值將對房地產業產生利好”的觀點。

新一輪匯率改革將加溫樓市？

正因為如此，央行啟動新一輪匯率改革的消息一出，立即有市場人士將此解讀為對樓市的利好，甚至把這個消息作為在重拳調控之下“水深火熱”的房地產市場的“救命稻草”。

齊魯證券的分析認為，從外幣流入的角度來看，匯率升值初期，大量外幣會選擇轉換為人民幣從而享受人民幣升值帶來的益處。這種行為對房地產的影響主要包括兩個方面。第一，外匯占款的增加無疑間接擴大了貨幣供應量。而貨幣供應的增大，將直接提高房地產行業的景氣程度。第二，由于房地產本身的金融屬性，使得房地產成為外幣轉換成人民幣后的主要投資品種。這無疑加大了對房地產市場的需求。

其次，從對本地居民影響來看，升值后人民幣購買力無疑將有所擴大。由此伴隨而來的收入效應和財富效應將進一步提高本地居民對房地產市場的需求。

事實上，從滬深股市近期的行情來看，房地產板塊表現搶眼，也印證了這種短期利好的說法。

央行重啟匯改帶來的人民幣升值預期，真的能帶來樓市的又一輪“人民幣升值行情”嗎？

事實上，這正是此前不少學者所擔憂的。

2010年4月初，美國財政部長蓋特納突然訪華，被市場普遍認為是為了對人民幣升值進行“施壓”。

隨后，中國主流的經濟學家紛紛發表言論，表示了對“人民幣升值預期帶來房地產泡沫”的擔憂。

4月份，經濟學家謝國忠表示，人民幣升值預期如此之強，或許也是中國出現巨大房地產泡沫的最重要原因。中國的房地產市場是金融史上最大的泡沫之一，考慮GDP因素，或許比美國更為嚴重。人民幣升值預期令熱錢涌入，引發流動性過剩和投機，更助長中國的房地產泡沫。流動性現在又引發通脹迅速抬頭。如果貨幣刺激政策退出，房地產泡沫就會降溫或者破裂。

經濟學家向松祚認為，國際投機熱錢將利用升值預期，在中國獲得巨大套利收益，加劇中國財富向外國投機家手中轉移。多個研究機構的估計是，中國兩萬多億美元外匯儲備中，至少一半是熱錢流入中國所形成。他認為2009年的房地產價格暴漲，也有投機熱錢大量參與的跡象。

而著名的外匯專家譚雅玲則明確表示，人民幣如果升值速度較快，一旦見頂，升值預期有可能突然轉為貶值預期，大量“熱錢”出逃，最終導致中國房地產市場的急劇波動。

樓市調控為“匯改”鋪路？

正當各界學者對此憂心忡忡的時候，國家出臺了“史上最嚴厲樓市調控政策”組合拳。

4月14日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。

緊接著，一系列直接針對樓市的調控政策接連出臺，從范圍、力度和可操作性上來說都是空前嚴厲。

有觀點認為，這項針對樓市的調控政策，從某些方面來說，正是為了給央行重新啟動匯率制度改革鋪路，為即將到來的“中美貨幣戰爭”做準備。

4月21日，西南證券發布研究報告，認為房價回落是匯率放開的先決條件。

報告稱，快速上漲的房地產價格加劇了我國經濟問題的復雜性。當前我國房地產市場已從自住需求的剛性轉化為投資需求的剛性階段。在投資需求剛性階段，遏制房價上漲的最有效措施就是短期內通過頻繁的高壓政策扭轉公眾對房價的既成的只漲不跌的預期，而房價的回落正是我國重新啟動匯率改革的前提條件。

復旦大學經濟學教授孫立堅6月底也發表觀點認為，國家選擇房地產市場出現整頓以后的價格向下調整趨勢日趨明顯的現階段，來重新啟動匯率改革，風險相對要低一些。

因為受此影響而出現的熱錢和中國自身投機資本的離場，大大緩解了人民幣升值所帶來的對資產泡沫火上加油的推動作用。

進入7月份以來，不少數據也表明這種措施的有效性。7月上旬，廣東社科院專家黎友煥指出，雖然二季度出現了港澳臺等境外儲蓄資金大量流入內地的現象，但監控數據顯示熱錢總體上依然在流出，可以判斷投機性熱錢正在從中國樓市和股市中撤離。

樓市和股市向來是熱錢的“溫床”，但二季度以來，這兩大“溫床”同時驟然降溫，使國內市場對國際熱錢的吸引力驟降。

農業銀行日前發布的報告指出，熱錢進入股市和樓市的目的是獲取資產價格上漲收益，二季度以來股市和樓市的低迷進一步降低了熱錢流入的意愿。

專家們還指出，根據監測，從股市、樓市中撤離的熱錢有相當一部分回流到了美國。