肉搏全球熱錢 香港肩負不可能任務 贏面不大！

香港市場對「泡沫」處處警惕，然而，面對此次樓市狂潮，港府的對手是全球的滾滾熱錢，官員已明言，香港不能「拉閘」實施資本管制，也不會改變聯繫匯率制度，以換取貨幣升值及加息兩件武器來對抗，換言之，政府在樓市政策上，將與全球熱錢展開「肉搏」戰，但以小博大，根本是不可能的任務，看來贏面不大！

香港《文匯報》報導，對比香港上次樓市泡沫，港府這次的調控難度大得多。根據金管局資料， 1997 年樓市暴漲的成因，是當時市場憧憬香港回歸中國，海外熱錢湧入炒作，股市暴升，加上高通膨造成負利率情況嚴重，當時利息高逾 10% 仍無法遏止資金流入樓市；加上當時銀行對樓按審批寬鬆，供樓負擔比率逾 100% ，遂造成樓價高漲。

而這次樓市飛升，主因是歐美濫印銀紙造成的超低息環境及港元隨美元貶值，雖然銀行收緊按揭，卻難阻本地及海外熱錢湧入樓市，令樓市呈現一浪高於一浪之勢。

簡而言之，上次泡沫的形成是內外部因素各半，這次的成因則是外部因素為主，套用港府高官常用的說話，就是「以香港這樣細小的開放型經濟體」，要與全球央行的寬鬆貨幣政策抗衡，根本就是「不可能的任務」。

投資銀行摩根大通近日發表報告預計，明年香港樓價仍將上升 15% ，經濟增長將跟不上資產價格上漲的步伐，樓市會進入泡沫化。

摩通指出，以負擔比率計算，香港住宅樓價總值相對本地生產總值 (GDP) 的比率已超越 1997 年高峰時的 3.13 倍，基於明年樓價再上升 15% 的預測去計算，比率於明年可能升至逾 3.5 倍，反映經濟增長未能追上資產價格增長，又或是流動性大多被引入樓市而非其他領域。