全球房地產泡沫指數出爐！倫敦、香港泡沫風險最高

瑞銀財富管理新發佈全球房地產泡沫指數報告，分析全球15個都會之住宅價格，報告顯示，15個都會中有12個住宅價格都出現偏高，甚至是趨向泡沬化的情況，其中，倫敦與香港的房地產泡沫風險最高，新加坡、雪梨與東京住宅價格亦偏高。

瑞銀表示，全球許多都會的住宅實質價格，自1998年迄今已經增加一倍。平均來說，住宅的價格已超過了2007-08年金融危機時的水平。

依據今日發佈的瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產泡沫指數報告，研究範圍內大部分都會的住宅市場價格都出現偏高的情況，其中以倫敦與香港的住宅市場泡沫風險最高。

雪梨、溫哥華、舊金山與阿姆斯特丹的住宅市場，明顯的高於長期合理價格。日內瓦、蘇黎世、巴黎、法蘭克福的價格亦偏高，而東京與新加坡的情況僅是小幅偏高。美國都會中，紐約與波士頓的價格與其過去歷史水平相比尚屬合理，而芝加哥的價格則偏低。

瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產研究主管CaludioSaputelli表示：「近幾年因樂觀預期、有利的經濟基本面以及海外資本流入等綜合因素，導致很多都會的房地產價格飆高。而寬鬆的貨幣政策延後了住宅市場正常化的週期，並在一些都會助長了當地泡沫化風險。」

瑞銀表示，「泡沫」一詞是用於形容資產價格顯著且長時間發生偏離合理水平之情況。泡沫總是在破滅後才能清楚界定，不過從歷史資料可以觀察出房地產市場重複出現價格過高的模式。Saputelli表示：「嘗試早一點找出泡沫跡象是很重要的，這也是我們發佈瑞銀全球房地產泡沫指數的原因。」

如何找出泡沫跡象

瑞銀表示，瑞銀全球房地產泡沫指數依據全球金融中心的歷史週期，來衡量房地產泡沫的風險。指數將住宅市場分類為：價格受壓抑、價格偏低、價格合理、價格偏高、泡沫風險。分析包括當期房價收入比率與房價租金比率。

瑞銀財富管理投資總監辦公室經濟學家MatthiasHolzhey表示：「香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約與東京的住宅價格偏離當地收入的程度最為嚴重，購買60平方米住宅所需資金，超過大部分受雇階級的預算，甚至高技術服務產業的受雇階級也無法負擔。」

亞太地區價格偏高

瑞銀表示，亞太都會的住宅市場週期與歐洲及美國都會並不同步，而1990年代亞洲金融危機對香港與新加坡住宅市場的影響比較大。瑞銀全球房地產泡沫指數顯示，香港住宅市場由2011年起開始出現泡沬風險，而雪梨近期也有趕上香港之勢。在經過15年的下跌之後，東京住宅價格自2006年起開始復甦，該市場目前價格略微偏高，但上漲幅度仍然非常溫和。新加坡自2005年起都在住宅價格偏高名單的前幾名，不過因為租金與收入也隨之上揚，使其不致於陷入泡沫風險區間，近兩年住宅市場價格逐漸趨向合理水平。

瑞銀財富管理亞太區投資主題主管何偉華(PatrickHo)表示：「根據我們對所研究都會的情況分析，香港樓市出現泡沫的風險比較高。我們的房地產泡沫指數顯示，香港樓市三年內可能進入一個跌幅比較顯著的下行週期。投資者在管理房地產投資時，應將此點納入考量。」