商務部再發限外令 禁止外資買賣境內物業套利

商務部再發“限外令”，將加強涉及外匯流入類房地產項目的審查，加強對跨境投融資活動的監控以及對房地產市場風險的防范，抑制投機性投資。

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商務部：加強外匯流入類房產項目審查 抑制投機

據東方早報12月23日報道，針對外資加速流入中國樓市，商務部正加大審查力度，對跨境投融資活動加強監控和防范，抑制投機性投資。

商務部版六條“限外令”

■ 切實加強涉及外匯流入類房地產項目的審查。

■ 對境外資本在境內設立房地產企業，不得通過購買、出售境內已建/在建房地產物業進行套利。

■ 不得審批涉及房地產開發經營業務的投資性公司。

■ 嚴格審核返程投資類房地產企業，嚴格控制以返程投資方式設立境內房地產企業。

■ 進一步加強對并購、股權出資等方式新設/增資的房地產項目的審批監管和數據審核。

■ 加強對當地招商引資工作的服務與指導，積極發展綠色節能環保建筑。

針對外資加速流入中國樓市，商務部正加大審查力度，對跨境投融資活動加強監控和防范，抑制投機性投資。

近日，商務部辦公廳發布《關于加強外商投資房地產業審批備案管理的通知》（下稱《通知》），要求進一步加強對并購、股權出資等方式新設或增資的房地產項目的審批監管和數據審核；對境外資本在境內設立房地產企業，不得通過購買、出售境內已建/在建房地產物業進行套利。這份《通知》的簽署日期為今年11月22日。

業內人士稱，如果執行嚴格，境外資本流入境內項目難度將加大，投資獲利行為將受抑制。

今年11月，國家外匯管理局曾發布規定，要求境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房，在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

外商投資性房產公司不批

商務部表示，各地商務主管部門要加強涉及外匯流入類房地產項目的審查。省級商務主管部門在核對備案材料時，重點應就土地文件的完整性進行復核，包括：項目單位提交的開發商與土地管理部門簽署的國有土地使用權出讓合同、土地使用權證等土地成交證明材料。法律規定無需采用招標、拍賣、掛牌出讓方式的，要提供由土地管理部門出具的符合國家土地管理規定的證明材料。《通知》還稱，商務部將在原有基礎上對上述材料加大抽查力度。

中國指數研究院副院長陳晟稱，此次政策出臺，說明國家對于外資流入房地產業已經十分重視，“如果境外資金繼續流入境內房地產業，會沖擊房地產的調控力度。”

國家統計局此前發布的一份數據顯示，近期中國房地產領域吸收外資的增速在加快。該數據顯示，今年1-11月，境內房地產開發企業本年資金來源63220億元，同比增長31.2%；其中國內貸款11245億元，同比增長25%；利用外資656億元，同比增長59%。

商務部《通知》強調，加強對跨境投融資活動的監控以及對房地產市場風險的防范，抑制投機性投資。對境外資本在境內設立房地產企業，不得通過購買、出售境內已建/在建房地產物業進行套利。商務部將會同住房和城鄉建設部、外匯局等有關部門對此類項目備案材料嚴格審查。

近些年，外資機構是中國物業收購、套現的常客，摩根大通、花旗、麥格理等都陸續拋售過其所持的中國物業，業內人士估計，其中不少公司的投資回報率超過100%。

對此，有不愿透露姓名的開發商表示，新的政策打擊的是境外資金通過購買然后出售境內物業套利，未來境外企業可能只可通過自主開發為主的盈利模式。包括股權出資、并購來獲得項目的方式，可能也會因為涉及短期套現，審批難度將加大。

《通知》還明確，外商設立房地產開發經營業務的投資性公司，將不予審批。對于外商以返程投資（注：返程投資是指境內投資者將其持有的貨幣資本或股權轉移到境外，再作為直接投資投入境內的行為。）方式設立境內房地產企業，以及以并購、股權出資等方式新設/增資的房地產項目的行為，《通知》稱將“進一步加強審核監督”、“嚴格控制”。

辦公物業料受抑制最明顯

同策研究咨詢與研究部主任夏宇稱，相對來說，住宅樓回報率低，受調控影響大，因此很大部分境外資金都是流入辦公樓和商鋪，后者才是監控的重點。

中國房地產信息集團上海事業部項目總監付琦也表示，境內房地產市場中外資比例并不算大，境外資金大多選擇以收購物業為主。從《通知》內容來看，境外資本收購境內物業將進一步受限，其中受抑制最為明顯的應該是辦公物業。

不過，陳晟表示，要分清哪些收購是投資，哪些是為了炒作，這是十分困難的。但至少，加強對境外房地產企業的監管，可以在一定程度上控制境外資金流入境內樓市。“即使外資在境外可以輕松獲得貸款支持，這筆資金也將無法輕易流入境內，某種程度上拉近了境內和境外房企的融資水平。”

據一位會計師事務所合伙人介紹，此前一些境外資金投資境內房地產，主要通過股東貸款的方式進行融資。項目盈利之后，國內的項目合作伙伴直接還貸，資金可以靈活跨境運作。目前，境外企業如果要開發境內的物業，必須通過增加注冊資本金的方式，并且在項目完成后，才能撤資。就此而言，商務部此番出臺的《通知》，對外匯資金的監管將更加嚴格。
 

(但玉琴 編輯)